Eigenkapital erhöhen: Mehr mitbringen, weniger zahlen

Wie viel Eigenkapital Banken wirklich erwarten

Die Faustregel ist klar: Banken sehen es gern, wenn Sie mindestens 10 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital einbringen. Wirklich solide wird die Finanzierung meist dann, wenn zusätzlich die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln bezahlt werden. In Summe landen viele Käufer damit bei 25 bis 30 Prozent.

Warum ist das so? Die Bank schaut auf den sogenannten Beleihungsauslauf, das Verhältnis zwischen Darlehen und dem Wert, den die Bank der Immobilie intern beimisst. Je niedriger dieser Anteil, desto geringer das Risiko aus Sicht der Bank. Bis 60 Prozent Beleihungsauslauf gelten als Bereich mit den besten Konditionen. Die meisten Käufer erreichen das nicht sofort, aber jeder Schritt in diese Richtung hilft.

Bei einem Kaufpreis von 400.000 EUR bedeuten 20 Prozent Eigenkapital zunächst 80.000 EUR. Dazu kommen die Nebenkosten. Die liegen laut Bundesnotarkammer und den Finanzministerien der Länder meist bei etwa 7 bis 12 Prozent des Kaufpreises mit Makler und bei rund 5,5 bis 8,5 Prozent ohne Makler. In Bayern fallen zum Beispiel 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer an, in anderen Bundesländern bis zu 6,5 Prozent. Dazu kommen rund 1 bis 1,5 Prozent Notarkosten, etwa 0,5 Prozent Grundbuchkosten und gegebenenfalls ein Käuferanteil bei der Maklerprovision von 2,38 bis 3,57 Prozent inklusive MwSt.

Konkret heißt das: Bei 400.000 EUR Kaufpreis liegen die Nebenkosten je nach Bundesland und Maklerkonstellation schnell zwischen rund 28.000 und 48.000 EUR. Wer 80.000 EUR Eigenkapital für den Kaufpreis mitbringt, aber die Nebenkosten nicht einkalkuliert, ist noch nicht wirklich gut aufgestellt.

Wer nur auf den Kaufpreis schaut, plant oft zehntausende Euro zu knapp. Die Nebenkosten sind der Punkt, an dem viele Finanzierungen unnötig teuer werden.

Unter 10 Prozent Eigenkapital wird es deutlich schwieriger. Viele Banken lehnen solche Anfragen ab oder verlangen Risikoaufschläge. In der Praxis entstehen dann häufig Zinsaufschläge von etwa 0,5 bis 1,5 Prozentpunkten, was überschaubar klingt, über lange Zeit aber spürbar ins Gewicht fällt.

Eine Vollfinanzierung, also 100 Prozent oder mehr des Kaufpreises plus Nebenkosten über Darlehen, ist nur in Ausnahmefällen möglich. Sie setzt meist ein sehr gutes Einkommen, eine saubere Bonität und ein insgesamt unkritisches Objekt voraus. Selbst wenn sie genehmigt wird, ist sie fast immer teurer als eine Finanzierung mit vernünftigem Eigenkapitalpolster.

Bonität und Einkommen spielen dabei immer eine Rolle. Wer ein stabiles Haushaltsnettoeinkommen nachweist und die Rate gut tragen kann, bekommt manchmal auch mit etwas weniger Eigenkapital noch ordentliche Konditionen. In unserer Beratung prüfen wir deshalb nie nur den Kontostand, sondern das Gesamtbild: Einkommen, bestehende Kredite, Objektqualität und die Reserve, die nach dem Kauf noch übrig bleibt. Das ist oft der Unterschied zwischen einer machbaren Finanzierung und einer, die später drückt.

Wer noch am Anfang steht und grundsätzlich abwägt, ob Kaufen der richtige Schritt ist, findet in unserem Beitrag zum Thema Immobilie kaufen oder mieten eine gute Einordnung.

Sechs Wege, das Eigenkapital vor dem Kauf zu erhöhen

Eigenkapital lässt sich selten über einen einzigen Hebel aufbauen. Meist ist es eine Kombination aus konsequentem Sparen, vorhandenem Vermögen und Förderoptionen. Genau da passieren in der Praxis die meisten Denkfehler.

1. Konsequent sparen, aber mit einem klaren Zeithorizont

Der verlässlichste Weg bleibt der unspektakulärste: regelmäßiges Sparen. Ein separates Tagesgeldkonto oder ein ETF-Sparplan über drei bis fünf Jahre schafft Struktur und verhindert, dass das Geld im Alltag verschwindet.

Bei 500 EUR monatlich und einer Rendite von durchschnittlich 4 Prozent landet man nach fünf Jahren bei rund 33.000 EUR. Das ersetzt kein sechsstelliges Startkapital, kann aber genau den Unterschied machen, ob Sie nur den Kaufpreis oder auch die Nebenkosten aus eigenen Mitteln tragen können.

2. Schenkung oder vorgezogenes Erbe

Viele Familien helfen beim Immobilienkauf. Das ist weder ungewöhnlich noch problematisch. Schenkungen von Eltern an Kinder sind bis zu 400.000 EUR pro Elternteil innerhalb von zehn Jahren steuerfrei möglich. Banken akzeptieren dieses Geld als Eigenkapital, wenn klar dokumentiert ist, dass keine Rückzahlung verlangt wird.

Ein Schenkungsvertrag wirkt unspektakulär, verhindert aber Rückfragen der Bank und später auch Missverständnisse in der Familie.

3. Familiendarlehen richtig aufsetzen

Ein Darlehen von Eltern oder Großeltern kann helfen, gilt aber nicht automatisch als volles Eigenkapital. Banken erkennen es eher an, wenn es nachrangig ausgestaltet ist, vereinfacht gesagt: Die Bank wird im Ernstfall zuerst bedient, das Familiendarlehen steht dahinter.

Hier passieren oft Fehler. Geld wird überwiesen, aber nichts schriftlich geregelt. Spätestens in der Kreditprüfung wird das zum Problem. Laufzeit, Zinssatz und Rang sollten sauber dokumentiert sein. Wer tiefer in Sonderfälle einsteigen will, etwa beim Kauf ohne klassische Eigenmittel, findet hier weiterführende Informationen zum Immobilienkauf ohne Eigenkapital aus der Schweiz.

4. Bausparvertrag einsetzen

Ein zuteilungsreifer Bausparvertrag ist ein klassischer Baustein. Das angesparte Guthaben zählt direkt als Eigenkapital, dazu kann ein Bauspardarlehen mit festem Zinssatz kommen. Für Käufer ist vor allem eines relevant: Das Guthaben ist bankseitig leicht nachvollziehbar und wird in der Regel unkompliziert anerkannt.

5. Riester-Guthaben für selbst genutztes Wohneigentum nutzen

Wohn-Riester wird oft übersehen, obwohl das angesparte Kapital für den Kauf einer selbst genutzten Immobilie eingesetzt werden kann. Der Mindestbetrag für eine Entnahme liegt bei 3.000 EUR, grundsätzlich kann auch das gesamte Guthaben verwendet werden.

Kein Allheilmittel, aber ein sinnvoller Baustein, gerade wenn schon über Jahre eingezahlt wurde. Familien profitieren zusätzlich von Zulagen, die den Aufbau beschleunigen können.

6. Lebensversicherung kündigen oder beleihen

Bei älteren kapitalbildenden Lebensversicherungen steckt oft mehr nutzbares Vermögen, als viele denken. Möglich ist sowohl die Auszahlung des Rückkaufswerts als auch eine Beleihung. Letzteres ist häufig die schonendere Variante, weil der Vertrag bestehen bleibt.

Ob sich das lohnt, hängt vom Vertrag ab. Nicht jede Auflösung ist wirtschaftlich sinnvoll, das rechnen wir im Einzelfall durch.

Ein Punkt, den viele Käufer unterschätzen: Eigenkapital ist nicht nur Geld auf dem Girokonto. Es geht um nachweisbares, bankseitig akzeptiertes Vermögen. Deshalb lohnt es sich, früh zu sortieren, welche Mittel wirklich anrechenbar sind und welche nur auf dem Papier gut aussehen.

Wer nicht nur selbst nutzen, sondern Vermögen aufbauen möchte, sollte sich auch ansehen, für wen eine Immobilie als Kapitalanlage sinnvoll ist. Eigenkapitalquote, Finanzierungsstruktur und steuerliche Einbindung funktionieren dort nach anderen Regeln.

Eigenleistungen, Förderung und clevere Umschichtungen

Nicht jedes zusätzliche Eigenkapital muss erst neu angespart werden. Häufig steckt Potenzial bereits in bestehenden Vermögenswerten oder in einer besseren Struktur der Finanzierung.

Muskelhypothek, Eigenleistung mit Grenzen

Wer baut oder umfangreich umbaut und selbst handwerklich mitarbeitet, kann diese Eigenleistung bei manchen Banken als Eigenkapitalersatz einbringen, umgangssprachlich Muskelhypothek. Anerkannt werden je nach Projekt und Nachweis oft etwa 5.000 bis 30.000 EUR.

Der Haken: Banken rechnen nicht jede Selbsteinschätzung an. Entscheidend ist, ob die Leistung realistisch, fachlich nachvollziehbar und zeitlich machbar ist. In unserer Praxis werden zu hoch angesetzte Eigenleistungen regelmäßig zusammengestrichen.

KfW-Förderung entlastet die Finanzierung

KfW-Darlehen zählen nicht als Eigenkapital, trotzdem können sie sehr hilfreich sein, weil sie den klassischen Bankkredit reduzieren. Das verbessert die Finanzierungsstruktur und damit oft auch die Konditionen.

Gerade bei energetisch guten Objekten oder bestimmten Familienkonstellationen lohnt sich die Prüfung. Laut IW Köln wird der energetische Zustand von Immobilien inzwischen deutlich strenger bewertet, und Objekte mit Energieeffizienzklasse A oder B erzielen teils höhere Preise als vergleichbare Immobilien der Klasse D. Wer heute kauft, sollte diesen Punkt also nicht nur aus Umweltgründen ernst nehmen.

Wohn-Riester für Familien

Familien mit Kindern können über Wohn-Riester zusätzliche Zulagen erhalten. Bei zwei Kindern sind jährlich bis zu 775 EUR möglich. Das ersetzt kein hohes Startkapital, kann aber über Jahre einen spürbaren Beitrag leisten.

Depot oder ETF-Sparplan auflösen, aber nicht blind

Wertpapiervermögen lässt sich grundsätzlich als Eigenkapital nutzen. Das ist oft sinnvoller, als parallel ein Depot zu halten und einen teuren Immobilienkredit aufzunehmen. Gleichzeitig müssen Sie das Timing im Blick behalten: Wenn der Kauftermin feststeht und die Märkte gerade schwanken, kann ein ungünstiger Verkaufszeitpunkt Geld kosten.

Deshalb besprechen wir mit unseren Kunden frühzeitig, wann Vermögen umgeschichtet werden sollte, nicht erst, wenn der Notartermin schon steht.

Erst Schulden abbauen, dann kaufen

Wer noch laufende Konsumkredite, Ratenkäufe oder einen überzogenen Dispo hat, sollte diese Baustellen zuerst angehen. Banken rechnen bestehende Monatsraten als feste Belastung an, das senkt die maximale Darlehenshöhe und verschlechtert oft auch die Haushaltsrechnung.

Ein einfaches Beispiel: 350 EUR monatliche Kreditrate können bei der Finanzierung schnell mehrere zehntausend Euro weniger Darlehensspielraum bedeuten. Viele Käufer fokussieren sich zu stark auf das Ansparen und zu wenig auf die Entlastung ihrer laufenden Verpflichtungen.

Bestehende Immobilie oder Auslandsvermögen einbringen

Eine bereits vorhandene, teilweise oder vollständig abbezahlte Immobilie kann als zusätzliche Sicherheit dienen, besonders interessant für Eigentümer, die umschichten oder erweitern wollen. Auch Vermögen im Ausland kann grundsätzlich eingebracht werden, sofern Herkunft und Verfügbarkeit sauber dokumentiert sind.

Laut dem Ausschuss für Finanzstabilität blieb das deutsche Finanzsystem im Beobachtungszeitraum zwar widerstandsfähig, gleichzeitig bestehen aber weiter substanzielle Risiken. Genau deshalb prüfen Banken Herkunft, Werthaltigkeit und Verfügbarkeit von Sicherheiten heute oft genauer als noch vor einigen Jahren. Quelle: Ausschuss für Finanzstabilität, Bericht 2025, https://www.afs-bund.de/afs/Content/DE/Downloads/AFS-Berichte/afs-bericht-12.pdf?__blob=publicationFile&v=1

Die beste Finanzierung ist nicht die mit dem höchsten Darlehen, sondern die, die auch nach dem Kauf noch Luft zum Leben lässt.

Wer früh startet, hat naturgemäß mehr Spielraum. Dazu passt auch unser Beitrag zum Immobilienkauf in jungen Jahren, weil dort genau diese Aufbauphase eine große Rolle spielt.

Was zählt bei der Bank als Eigenkapital und was nicht

Hier trennt sich Theorie von Praxis. Viele Käufer sagen im Erstgespräch: "Wir haben doch einiges an Vermögen." Wenn wir dann die Unterlagen durchgehen, bleibt bankseitig oft weniger übrig als gedacht.

In der Regel anerkannt

Als klassisches Eigenkapital gelten Bankguthaben, Tagesgeld, Festgeld und frei verfügbares Sparvermögen. Ebenfalls anerkannt werden meist Bausparguthaben, Riester-Kapital, der Rückkaufswert einer Lebensversicherung sowie lastenfreie Grundstücke oder Immobilien.

Wertpapiere können ebenfalls zählen, allerdings meist nicht in voller Höhe. Wegen möglicher Kursschwankungen setzen Banken häufig Abschläge an. Bei Aktien und ETFs werden oft nur 60 bis 80 Prozent des aktuellen Depotwerts berücksichtigt.

Nur bedingt oder gar nicht anerkannt

Familiendarlehen sind der häufigste Grenzfall. Sie können helfen, sind aber nur dann wirklich nützlich, wenn sie bankgerecht strukturiert sind. Kryptowährungen lehnen viele Banken ganz ab. Erwartete Erbschaften ohne notariell belastbare Regelung oder noch nicht ausgezahlte Boni sind für die Kreditprüfung ebenfalls meist wertlos.

Genau diese Punkte sorgen im Alltag für Verzögerungen. Käufer rechnen mit Geld, das aus Sicht der Bank noch gar nicht existiert.

Herkunftsnachweis ist Pflicht

Banken wollen wissen, woher das Eigenkapital stammt. Üblich sind Kontoauszüge der letzten drei bis sechs Monate. Größere Einzelüberweisungen kurz vor Antragstellung werden fast immer hinterfragt, das ist keine Schikane, sondern Teil der Prüfung.

Deshalb lohnt es sich, die Unterlagen früh zu ordnen. Eine Schenkung sollte mit Vertrag und Zahlungseingang sauber nachvollziehbar sein. Beim Depotvermögen sollten Verkaufsabrechnungen vorliegen. Je klarer die Unterlagen, desto ruhiger läuft die Finanzierung.

Warum Banken heute genauer hinschauen

Die Kreditvergabe ist nicht nur eine Einzelfallentscheidung, sondern Teil eines regulierten Bankensystems. Analysen auf europäischer Ebene zeigen seit Jahren, wie stark Banken dem Immobiliensektor ausgesetzt sind. In einer Studie für das Europäische Parlament schreiben Tobias Berg und Rainer Haselmann, dass Immobilienkredite einen erheblichen Anteil der Kreditportfolios ausmachen und bessere Daten sowie strengere Aufsicht für die Finanzstabilität wichtig bleiben. Quelle: https://www.europarl.europa.eu/RegData/etudes/IDAN/2025/764351/ECTI_IDA%282025%29764351_EN.pdf

Für Sie als Käufer heißt das: Je plausibler und nachvollziehbarer Ihr Eigenkapital dargestellt ist, desto besser.

Auch die Objektwahl spielt hinein. Wer eine Bestandsimmobilie kaufen möchte, sollte Eigenkapital nicht komplett bis auf null einsetzen. Gerade bei älteren Objekten brauchen Sie nach dem Kauf oft noch Reserven für Renovierung, Energieverbesserung oder unerwartete Reparaturen.