Immobilien-Kalkulationstool

Das Wichtigste in Kürze

Unser Immobilien Kalkulationstool zeigt Ihnen nicht nur eine schnelle Bruttorendite, sondern die wirtschaftliche Realität hinter dem Kauf. Entscheidend sind Kennzahlen wie Nettomietrendite, Kaufpreisfaktor, monatlicher Cashflow und der Einfluss Ihres Eigenkapitals auf die Rendite. Viele Käufer rechnen mit dem Kaufpreis, vergessen aber Nebenkosten, Rücklagen und nicht umlagefähige Ausgaben, und schätzen das Investment dadurch zu positiv ein. Wir prüfen solche Kalkulationen jeden Tag in der Praxis und sehen schnell, ob ein Objekt wirklich trägt oder nur auf dem Papier gut aussieht.

Welche Zahlen wirklich zählen

Viele Rechner im Internet wirken auf den ersten Blick hilfreich. Sie spucken eine Rendite aus, zeigen vielleicht noch eine Darlehensrate, und das war es. Für eine belastbare Kaufentscheidung reicht das nicht. Ein gutes Immobilien-Kalkulationstool muss zeigen, was nach allen Kosten tatsächlich übrig bleibt und wie sich Finanzierung und Eigenkapital auf die Rendite auswirken. Genau das macht unser Kalkulationstool.

Die erste Kennzahl ist fast immer die Bruttomietrendite: Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis, mal 100. Für einen ersten Überblick taugt das, mehr sollten Sie da aber nicht reinlesen. In A-Lagen wie München oder Hamburg pendeln Bruttorenditen häufig zwischen 2,5 und 3,5 Prozent. Ein schlechtes Zeichen ist das nicht zwangsläufig, es bedeutet schlicht, dass genaueres Hinschauen nötig wird.

Wichtiger ist die Nettomietrendite. Anders als die Bruttorendite berücksichtigt sie laufende Kosten und Kaufnebenkosten gleichermaßen. Als Faustregel müssen Sie mit etwa 1 bis 2 Prozentpunkten weniger rechnen als bei der Bruttovariante. Allein die Bewirtschaftungskosten fressen bei vielen Objekten 20 bis 30 Prozent der Kaltmiete, wer das ignoriert und nur mit der Bruttorendite arbeitet, bewertet das Objekt fast immer zu freundlich.

Die Bruttorendite ist ein Türöffner für die erste Prüfung. Gekauft wird auf Basis der Nettorendite und des echten Cashflows.

Dann kommt der Kaufpreisfaktor: Kaufpreis geteilt durch Jahreskaltmiete. Ein Faktor von 20 bedeutet, Sie zahlen rechnerisch 20 Jahreskaltmieten für das Objekt, Werte über 30 gelten in vielen Märkten als teuer. Ob sich das trotzdem rechnen kann, hängt von Lage, Entwicklungspotenzial, Energiezustand und Finanzierung ab. Laut IW Köln wird die Preisentwicklung künftig stärker von wirtschaftlicher Zentralität, Infrastruktur und regionaler Dynamik geprägt als von der einfachen Unterscheidung zwischen Stadt und Land. Ein Tool, das nur pauschale Schwellenwerte ausgibt, greift da zu kurz.

Der monatliche Cashflow ist für viele Käufer die ehrlichste Zahl. Sie rechnen Mieteinnahmen gegen Finanzierungsrate, Verwaltung, Rücklagen, Mietausfall und steuerliche Wirkung. Bleibt nach allem ein Plus, ist das beruhigend. Ein leicht negativer Cashflow muss kein Ausschlusskriterium sein, vorausgesetzt, Sie gehen sehenden Auges rein und haben die Belastung fest eingeplant.

Ein professioneller Rechner sollte außerdem den Eigenkapitalhebel abbilden. Konkret: Was passiert mit Ihrer Eigenkapitalrendite, wenn Sie statt 20 nur 10 Prozent einbringen? Mehr Fremdkapital hebelt die Rendite auf das eingesetzte Kapital nach oben, aber eben auch das Risiko nach unten. Viele Käufer starren dabei auf die Monatsrate, dabei ist das nur ein Teil der Geschichte.

Die bessere Frage lautet: Wie stabil ist die Rechnung, wenn Miete, Zins oder Instandhaltung nicht exakt nach Plan laufen?

Bei der Finanzierung selbst gelten ein paar solide Leitplanken. Mindestens 10 Prozent Eigenkapital sind sinnvoll, 20 Prozent meist deutlich entspannter. Eine Tilgung von 1 bis 2 Prozent pro Jahr ist gängig, die typische Zinsbindung liegt bei 10 Jahren. Die besten Konditionen erhalten Sie meist bei einem Beleihungsauslauf bis 60 Prozent. Vollfinanzierungen über 100 Prozent sind möglich, aber spürbar teurer.

Der häufigste Rechenfehler liegt vor dem ersten Mieteingang

Der Fehler taucht in fast jeder zweiten Erstkalkulation auf: Die Kaufnebenkosten sind zu niedrig angesetzt oder fehlen ganz. Das ist kein Detail, sondern ein echter Renditekiller. Denn investiert wird nicht nur der Kaufpreis, sondern alles, was bis zum Eigentumsübergang aufgebracht werden muss.

Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 Prozent in Bayern und 6,5 Prozent in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Schleswig-Holstein. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro macht das einen Unterschied von 12.000 Euro. Wer in Bayern kauft, startet mit einer anderen Kostenbasis als jemand in NRW, auch wenn der Kaufpreis identisch ist.

Dazu kommen Notar- und Grundbuchkosten von typischerweise 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Diese Kosten sind nicht verhandelbar. Viele Käufer behandeln sie gedanklich als Randposten, in der Kalkulation gehören sie genauso sauber erfasst wie der Kaufpreis selbst.

Die Maklerprovision hängt von der Vereinbarung ab, liegt für den Käufer aber häufig zwischen 2,38 und 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer. Damit landen die gesamten Nebenkosten mit Makler oft bei rund 7 bis 12 Prozent des Kaufpreises, ohne Makler eher bei 5,5 bis 8,5 Prozent.

Ein Beispiel: Bei 350.000 Euro Kaufpreis kommen 30.000 Euro Nebenkosten schnell zusammen. Wer nur den Kaufpreis als Berechnungsbasis nimmt, rechnet sich automatisch eine bessere Rendite, als tatsächlich vorhanden ist. Deshalb sollte im Kalkulationstool immer der Gesamtinvestitionsbetrag stehen, Kaufpreis plus Nebenkosten.

Wer Nebenkosten ausblendet, rechnet sich ein Objekt schön. Die Bank finanziert aber nicht Ihre Wunschrendite, sondern die reale Gesamtsumme.

Bei Eigentumswohnungen lohnt zusätzlich ein Blick auf das Hausgeld. Typisch sind 2,5 bis 4,5 Euro pro Quadratmeter im Monat, wobei nicht alles auf den Mieter umlegbar ist. Ein auffällig hohes Hausgeld deutet oft auf ein sanierungsintensives Gebäude, hohe Betriebskosten oder eine schwache Rücklagenlage der Gemeinschaft hin.

Auch der energetische Zustand gehört in die Kalkulation. Gebäude mit Energieeffizienzklasse A oder B erzielen laut IW Köln teils deutlich höhere Preise als vergleichbare Objekte der Klasse D. Ein günstiger Kaufpreis bei schlechter Effizienzklasse kann spätere Investitionen nötig machen oder die Wiederverkaufsperspektiven schwächen. Der Energieausweis, gültig für 10 Jahre, liefert dafür einen ersten Anhaltspunkt.

Der monatliche Überschuss entscheidet, nicht die schöne Excel-Zahl

Wie sich ein Objekt im Alltag wirklich anfühlt, zeigt der Cashflow. Kommt Monat für Monat etwas heraus, lassen sich kleinere Fehler verschmerzen. Ist die Rechnung von Anfang an knapp, wird jede Abweichung unangenehm. Und genau da versagen viele Standardrechner.

Ein klassischer blinder Fleck sind nicht umlagefähige Verwaltungskosten. Pro Einheit sind das bei professioneller Verwaltung oft 20 bis 40 Euro im Monat, je nach Anbieter und Region. Das klingt nach wenig. Über Jahre aber summiert sich dieser Posten, und in einer engen Kalkulation reicht er allein, um den Cashflow ins Minus zu drücken.

Ähnlich läuft es bei der Instandhaltungsrücklage. Wer hier spart, merkt das spätestens beim ersten größeren Schaden: Eine sinnvolle Faustregel liegt bei 0,8 bis 1,2 Euro pro Quadratmeter und Monat. Bei älteren Bestandsimmobilien wird dieser Wert regelmäßig zu niedrig angesetzt.

Ein niedriger Rücklagenstand in der WEG ist kein Zufall, sondern oft ein Zeichen für aufgeschobene Sanierungen, und damit ein Vorgeschmack auf spätere Sonderumlagen.

Dann kommt das Mietausfallrisiko. Wer mit 100 Prozent Vollvermietung über 20 Jahre kalkuliert, baut ein Planspiel, keine Investitionsrechnung. Selbst bei guter Lage und sauberer Vermietung gehört ein Puffer für Leerstand oder Zahlungsstörungen in jede ernsthafte Kalkulation.

Auch die steuerliche Wirkung der AfA gehört in ein gutes Tool. AfA, also Absetzung für Abnutzung, ist die steuerliche Abschreibung des Gebäudes. Bei Gebäuden ab Baujahr 1925 sind das 2 Prozent jährlich, gerechnet auf den Gebäudeanteil, nicht auf den gesamten Kaufpreis. Grundstücke bleiben außen vor, die werden nicht abgeschrieben. Wer trotzdem pauschal den Gesamtkaufpreis ansetzt, rechnet sich steuerlich in die Tasche.

Ein weiterer Punkt, der oft fehlt, sind Sondertilgungen. Erlaubt das Darlehen jährliche Sondertilgungen, lässt sich die Gesamtzinslast spürbar drücken, mit direkten Folgen für Restschuld und späteren Spielraum. Wer Bonuszahlungen oder freie Liquidität später einsetzen möchte, sollte diese Option im Kalkulationstool simulieren können.

Die Mietrendite sollte idealerweise über dem Finanzierungszins liegen. Wenn das nicht der Fall ist, muss die Lage, die Mietentwicklung oder die Strategie sehr gut begründet sein. Sonst kauft man sich eher Hoffnung als Ertrag.

Nicht jedes Werkzeug passt zu jeder Entscheidung

Ein Excel-Tool ist stark, wenn Sie wissen, was Sie tun. Sie können eigene Annahmen hinterlegen, Szenarien durchspielen und die Rechnung sehr fein steuern. Der Nachteil: Ein kleiner Formelfehler oder eine falsche Annahme bei Nebenkosten, AfA oder Rücklagen zieht sich durch die gesamte Kalkulation. Das merken viele erst, wenn die Bank anders rechnet oder der Steuerberater Fragen stellt.

Ein Online-Kalkulator, wie der auf dieser Seite, eignet sich gut für die erste Orientierung. Sie sehen schnell, ob ein Objekt grob in Ihre Richtung passt oder direkt aussortiert werden kann. Das spart Zeit. Die Schwäche liegt fast immer bei den Details: individuelle Bonität, Eigenkapitalstruktur, steuerliche Situation, regionale Mietdynamik oder besondere Nutzungskonzepte können nicht komplett berücksichtig werden.

Bei Mehrfamilienhäusern reicht ein einfacher Renditerechner ohnehin nicht mehr. Dann spielt das Ertragswertverfahren eine größere Rolle, mit Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer als wesentlichen Größen. Schon kleine Änderungen bei den Annahmen können den Wert stark verschieben. Das ist kein Feld für grobe Schätzungen.

Genau hier ist ein persönlicher Berater sinnvoll. Nicht weil ein Mensch grundsätzlich besser rechnet als eine Software, sondern weil er die Zahlen einordnet. Die Kalkulation wird mit Ihrer Bonität, den aktuellen Finanzierungskonditionen, dem regionalen Markt und Ihrer Strategie zusammengebracht. Wir begleiten Käufe im DACH-Raum seit 2011, und erkennen ziemlich schnell, wenn eine Rechnung zwar auf dem Papier aufgeht, im echten Leben aber nicht trägt.

Dabei gerät ein Punkt häufig aus dem Blick: Lage, Zustand und Energieeffizienz eines Objekts lassen sich nicht in eine Formel pressen. Wirtschaftliche Zentralität, Infrastruktur, regionale Dynamik, das alles fließt heute stärker in die Lagequalität ein als noch vor zehn Jahren. Und was den energetischen Zustand betrifft: Er schlägt sich inzwischen deutlich spürbarer auf Preis und Vermietbarkeit nieder als früher. Wer die Analyse auf Kaufpreisfaktor und Rendite reduziert, verliert die langfristige Exitfähigkeit schnell aus dem Blick.

Unser Rat: Nutzen Sie unser Kalkulationstool für die Vorauswahl. Ab größeren Kaufpreisen sollten Sie die Entscheidung aber fachlich gegenprüfen lassen, erst recht, wenn Sie finanzieren, zum ersten Mal kaufen oder verschiedene Objekte miteinander vergleichen. Dabei helfen wir gerne!