Mietrendite Berechnen

Das Wichtigste in Kürze

Die Bruttomietrendite berechnet sich aus Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis mal 100 und gibt eine erste Orientierung. Für eine belastbare Entscheidung reicht das aber nicht aus, denn Kaufnebenkosten, nicht umlagefähige laufende Kosten und Leerstand drücken die tatsächliche Rendite spürbar. In der Praxis liegt die Nettomietrendite häufig 0,5 bis 2 Prozentpunkte unter der Bruttorendite. Wer einen Immobilien-Rendite-Rechner sinnvoll nutzen will, sollte deshalb immer Finanzierung, Eigenkapital, Lagequalität und Objektzustand zusammen betrachten.

Bruttorendite ist der schnelle erste Filter

Die Bruttomietrendite ist bewusst einfach gehalten. Sie zeigt auf einen Blick, wie viel Jahreskaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis steht.

Formel:

Ein einfaches Beispiel: Kaufen Sie eine Wohnung für 300.000 EUR und erzielen 12.000 EUR Jahreskaltmiete, liegt die Bruttomietrendite bei 4 %.

Das ist nützlich, um mehrere Objekte schnell zu vergleichen, mehr aber auch nicht. In der Beratung sehen wir oft, dass Käufer sich von einer scheinbar soliden Bruttorendite blenden lassen und erst später merken, dass die Immobilie monatlich Geld kostet.

Nettorendite zeigt, was wirklich übrig bleibt

Die Nettomietrendite geht einen Schritt weiter. Sie berücksichtigt nicht nur den Kaufpreis, sondern auch Kaufnebenkosten und laufende Kosten, die sich nicht auf den Mieter umlegen lassen. Genau hier trennt sich eine saubere Kapitalanlage von einem schön gerechneten Exposé.

Typisch sind unter anderem:

• Kaufnebenkosten von rund 7 % bis 12 % mit Makler, ohne Makler meist etwa 5,5 % bis 8,5 %

• Verwaltungskosten

• Instandhaltungsrücklage

• Leerstandsrisiko

• nicht umlagefähige Teile des Hausgelds bei Eigentumswohnungen

Wer nur mit der Bruttorendite arbeitet, überschätzt den Anlageerfolg fast immer. Besonders deutlich wird das bei älteren Bestandsobjekten, wo Instandhaltung und schwankende Vermietbarkeit schnell einen spürbaren Teil der Miete auffressen. Mehr dazu lesen Sie auch in unserem Beitrag zur Bestandsimmobilie als Kapitalanlage.

Die Bruttorendite beantwortet nur die Frage, ob ein Objekt interessant aussieht. Die Nettorendite beantwortet die wichtigere Frage, ob es sich wirtschaftlich trägt.

Wie groß ist der Unterschied in der Praxis?

Als Faustregel liegt die Nettomietrendite oft etwa 1 bis 2 Prozentpunkte unter der Bruttorendite. Bei sehr gepflegten, effizient verwalteten Objekten kann der Abstand kleiner sein. Bei älteren Wohnungen mit Sanierungsstau oder häufigem Mieterwechsel fällt er oft größer aus.

Dazu kommt ein Punkt, den viele unterschätzen: Bewirtschaftungskosten können je nach Objekt grob 20 % bis 30 % der Kaltmiete ausmachen. Das ist keine theoretische Größe, sondern ein sehr realer Renditekiller. Gerade bei Eigentumswohnungen lohnt sich ein genauer Blick ins Hausgeld und in die Protokolle der Eigentümerversammlung.

Warum Lage nicht nur den Kaufpreis beeinflusst

Rendite hängt nicht nur von der Miethöhe ab, sondern auch davon, wie stabil Vermietung und Wertentwicklung sind. Laut IW Köln wird die künftige Preisentwicklung in Deutschland stärker von wirtschaftlicher Zentralität, Infrastruktur und regionaler Dynamik geprägt als von der simplen Unterscheidung zwischen Stadt und Land. Quelle: Pekka Sagner, IW-Kurzbericht 2026.

Deshalb rechnen wir in der Praxis nie nur mit einer Formel. Wir prüfen immer auch, ob Lage, Zustand und Mietmarkt zusammenpassen. Wenn Sie das Thema vertiefen möchten, finden Sie hier einen guten Überblick, für wen sich eine Immobilie als Kapitalanlage lohnt.

Die kurze Antwort: Es kommt auf den Standort und Ihre Finanzierung an

Viele Käufer suchen nach einer festen Zahl. 4 %, 5 % oder 6 %. So einfach ist es leider nicht. Eine Immobilie lohnt sich nicht automatisch, weil die Bruttorendite gut aussieht. Was nach Kosten und Finanzierung übrig bleibt, das ist die eigentliche Frage.

In A-Lagen wie München oder Hamburg bewegen sich Bruttorenditen meist zwischen 2,5 % und 3,5 %, mehr ist dort selten drin. In B- und C-Lagen sind häufig etwa 4 % bis 5 % realistischer. Dort ist ein positiver monatlicher Cashflow eher erreichbar, vorausgesetzt, Kaufpreis, Miete und Finanzierung passen zusammen.

Die Nettorendite muss zum Zins passen

Die Mietrendite sollte idealerweise über dem Finanzierungszins liegen. Sonst finanzieren Sie dauerhaft gegen den Cashflow. Das ist nicht immer falsch, aber es muss eine bewusste Entscheidung sein, die zur Gesamtstrategie passt.

Nach dem Zinsanstieg sehen wir das sehr deutlich. Faktoren, die vor ein paar Jahren noch problemlos finanzierbar wirkten, sind heute oft zu teuer. Gleichzeitig steigen die Mieten weiter. Laut IW Köln stiegen die Neuvertragsmieten bundesweit 2025 um 4,1 % gegenüber dem Vorjahresquartal, eine Entspannung sei weiterhin nicht erkennbar. Quelle: IW-Report 2026 Wohnindex Q4 2025.

Beispiel mit 400.000 EUR Kaufpreis

Nehmen wir einen Kaufpreis von 400.000 EUR und 20 % Eigenkapital, also 80.000 EUR. Mindestens 10 %, besser 20 % gelten als solide Basis, wer darunter bleibt, zahlt meist höhere Zinsen. Bei einem Beleihungsauslauf bis 60 % bekommen Käufer in der Regel die besten Konditionen, Vollfinanzierungen sind deutlich teurer.

Damit sich das Investment vernünftig rechnet, sollte die jährliche Nettomiete nach Kosten grob über 16.000 EUR liegen. Die genaue Schwelle hängt von Zinssatz, Tilgung und Steuerprofil ab. Für Gutverdiener können AfA und Werbungskosten die effektive Rendite zusätzlich verbessern, die steuerliche Betrachtung gehört deshalb immer mit zur Kalkulation.

Wertsteigerung ist kein Ersatz für saubere Kalkulation

Ein Objekt mit niedriger Anfangsrendite kann trotzdem sinnvoll sein, wenn Lage und Perspektive stimmen. Aber nur auf Wertsteigerung zu spekulieren ist keine Strategie. Laut vdp stiegen die Wohnimmobilienpreise im ersten Quartal 2025 im Jahresvergleich um 3,6 %, Mehrfamilienhäuser sogar um 4,8 %. Gleichzeitig heißt es dort ausdrücklich: "Die Preisentwicklung zu Jahresbeginn ist positiv, sie sollte aber nicht überbewertet werden." Quelle: Verband deutscher Pfandbriefbanken.

Deshalb schauen wir nicht nur auf Excel, sondern auch auf Marktlogik. Wer verstehen will, warum Standortqualität so viel ausmacht, findet dazu mehr in unserem Beitrag über beliebte Immobilienstandorte und A-Lagen.

Der Kaufpreisfaktor ist die Renditeformel von hinten gedacht

Der Kaufpreisfaktor, oft auch Vervielfältiger genannt, zeigt Ihnen, wie viele Jahreskaltmieten im Kaufpreis stecken.

Formel:

Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete = Kaufpreisfaktor

Ein Faktor von 25 entspricht 4 % Bruttorendite, ein Faktor von 33 entspricht rund 3 %. Das ist praktisch, weil Sie Exposés damit schneller einordnen können als mit langen Renditetabellen.

Zwischen 2022 und 2024 lagen die Kaufpreisfaktoren in deutschen Großstädten vielerorts zwischen 25 und 40. Seit dem Zinsanstieg sind Faktoren über 30 in vielen Märkten deutlich schwerer darstellbar. Das heißt nicht, dass sie grundsätzlich falsch sind, aber sie brauchen meist eine sehr gute Lage, starke Mietdynamik oder eine klare Exitstrategie.

Eigenkapitalrendite ist für viele Anleger die wichtigere Kennzahl

Die Objektrendite sagt, wie die Immobilie selbst läuft. Ihr eingesetztes Kapital ist eine andere Frage, und die beantwortet die Eigenkapitalrendite. Gerade wer mit Fremdkapital arbeitet, schaut auf diese Zahl genauer.

Ein Beispiel: Netto-Rendite 4 %, Eigenkapitaleinsatz 20 %, der Hebeleffekt kann Ihre Eigenkapitalrendite in diesem Fall auf etwa 8 % bis 12 % treiben. Klingt gut. Aber das funktioniert nur, solange der Finanzierungszins unter der Objektrendite liegt.

Rutscht der Zins über 4 % und die Nettomietrendite darunter, dreht sich der Hebel gegen Sie. Ihr Risiko steigt, Ihr Ertrag nicht. Genau an diesem Punkt kippen viele vermeintlich gute Investments.

Fremdkapital ist kein Renditebooster auf Knopfdruck. Es verstärkt gute Objekte, aber auch schlechte Entscheidungen.

Monatlicher Cashflow schlägt jede Hochglanzrechnung

Am Ende zählt, was jeden Monat auf Ihrem Konto passiert. Die Rechnung ist einfach:

• Kaltmiete

• minus Bewirtschaftungskosten

• minus Kreditrate

• gleich monatlicher Überschuss oder Fehlbetrag

Für Erstkäufer ist das oft hilfreicher als jede theoretische Renditekennzahl, weil sofort sichtbar wird, ob das Objekt tragbar ist. Mehr zur Strategie dahinter, also wie sich mit Immobilien tatsächlich Vermögen aufbauen lässt, haben wir in unserem Beitrag über den Weg zum Vermögensaufbau mit Immobilien zusammengestellt.

Wir schauen in der Beratung außerdem auf Dinge, die viele Rechner schlicht ausblenden: Energiezustand, Vermietungskonzept, Rücklagenstand, regionale Nachfrage. Beim Energiezustand hat sich in den letzten Jahren einiges verschoben. Laut IW Köln erzielen Gebäude der Energieeffizienzklasse A oder B teils spürbar höhere Preise als vergleichbare Objekte der Klasse D, das wirkt sich nicht nur beim Verkauf aus, sondern auch auf Vermietbarkeit und künftige Investitionsrisiken.

Diese Kosten vergessen die meisten beim Renditerechner

Nebenkosten beim Kauf: Hier startet die erste Fehleinschätzung

Viele Käufer rechnen den Kaufpreis sauber aus, die Nebenkosten aber nur grob. Genau das führt später zu Finanzierungslücken. Je nach Bundesland und Maklersituation liegen die gesamten Kaufnebenkosten meist bei 7 % bis 12 % des Kaufpreises mit Makler und bei rund 5,5 % bis 8,5 % ohne Makler.

Die größte Abweichung entsteht bei der Grunderwerbsteuer. Sie variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % in Bayern und 6,5 % in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Schleswig-Holstein. Bei 400.000 EUR Kaufpreis macht allein dieser Unterschied 12.000 EUR aus, zu viel, um es in einer groben Schätzung untergehen zu lassen.

Dazu kommen Notar- und Grundbuchkosten. Zusammen liegen sie typischerweise bei 1,5 % bis 2 %, wobei Notarkosten meist 1 % bis 1,5 % und Grundbuchkosten rund 0,5 % ausmachen. Diese Kosten sind nicht verhandelbar. Die Maklerprovision auf Käuferseite liegt, sofern ein Makler beteiligt ist, typischerweise bei 2,38 % bis 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer.

Laufende Kosten: Der stille Renditeverlust

Nach dem Kauf wird oft zu optimistisch gerechnet. Gerade Eigentumswohnungen wirken auf den ersten Blick pflegeleicht, haben aber laufende Kosten, die in jeder Renditekalkulation sauber berücksichtigt werden müssen.

Wichtige Positionen sind:

• Hausgeld bei Eigentumswohnungen, typischerweise 2,5 bis 4,5 EUR pro Quadratmeter und Monat

• Instandhaltungsrücklage, als Richtwert etwa 0,8 bis 1,2 EUR pro Quadratmeter und Monat

• Verwaltungskosten bei externer Verwaltung

• Mietausfall und Leerstand

In der Praxis sehen wir häufig, dass Käufer das Hausgeld falsch lesen. Nicht alles davon ist auf den Mieter umlagefähig, der nicht umlagefähige Teil reduziert direkt die Nettorendite. Noch kritischer wird es, wenn die Rücklage der Eigentümergemeinschaft zu niedrig ist. Dann drohen nach dem Kauf Sonderumlagen für Dach, Heizung oder Fassade.

Leerstand und Vermietungsrisiko werden oft schöngerechnet

Viele Kalkulationen gehen stillschweigend von 12 vollen Mietmonaten aus. Das ist bequem, aber nicht immer realistisch. Eine Leerstandsquote von 2 % bis 5 % pro Jahr ist eine sinnvolle Sicherheitsannahme, besonders in Lagen mit höherer Mieterfluktuation oder bei kleinen Einheiten mit häufigem Wechsel.

Auch die Qualität der Vermietung spielt eine Rolle. Ein gutes Vermietungskonzept kann die Rendite stabilisieren, ein schlechtes kostet Zeit und Geld. Praktische Punkte aus dem Alltag von Vermietern finden Sie in unserem Ratgeber zum richtigen Vermieten.

Warum wir Rendite nie isoliert betrachten

Eine hohe Anfangsrendite kann trügerisch sein, wenn Lage, Zustand oder Mieterzielgruppe nicht passen. Gleichzeitig kann ein Objekt mit moderater Rendite sehr sinnvoll sein, wenn die Vermietung stabil ist, der energetische Zustand stimmt und der Markt Entwicklungspotenzial hat. Wer nur auf Steuervorteile oder Hochglanzprospekte schaut, kauft oft am Bedarf vorbei, dazu schreiben wir auch in unserem Beitrag zum Problem mit Vertriebsimmobilien.

Wir bei CDL Immobilien filtern deshalb nicht einfach nach der höchsten Prozentzahl. Wir prüfen, ob ein Objekt zur Situation des Käufers passt, ob es finanzierbar ist und ob es sich auch ohne Schönrechnerei trägt. Dazu gehört für uns: keine Investments, die nur über den Steuervorteil funktionieren, transparente Prozesse und auf Wunsch eine Begleitung weit über den Notartermin hinaus.