Als Schweizer Immobilien in Deutschland kaufen ohne Eigenkapital: Der komplette Leitfaden

Während in der Schweiz meist 25% bis 35% Eigenkapital für jeden Immobilienkauf verlangt wird, eröffnet der deutsche Markt Schweizer Investoren völlig neue Möglichkeiten. Deutsche Banken bieten Finanzierungen bis zu 100% des Kaufpreises - eine Option, die in der Schweiz praktisch undenkbar ist.

Für Schweizer mit stabilen Einkommen, stellt dies eine attraktive Chance dar, mit weniger Tilgungsvorschriften, in den deutschen Immobilienmarkt zu investieren. Die niedrigeren Immobilienpreise, in Deutschland kombiniert mit flexiblen Finanzierungsoptionen schaffen ideale Rahmenbedingungen für renditestarke Investitionen.

Dieser Artikel zeigt Ihnen Schritt für Schritt, wie Sie als Schweizer erfolgreich Immobilien in Deutschland ohne Eigenkapital erwerben können. Sie erfahren alles über rechtliche Voraussetzungen, Finanzierungsmöglichkeiten, Steuervorteile und praktische Schritte zur Umsetzung.

Vollfinanzierung für Schweizer Investoren

Deutsche Banken sind deutlich flexibler als ihre Schweizer Pendants, wenn es um die Finanzierung von Immobilienkäufen geht. Während Schweizer Institute strikt an die 20%-Eigenkapital-Regel gebunden sind, können deutsche Banken individuell entscheiden und bieten regelmäßig Vollfinanzierungen an.

Finanzierungsoptionen im Überblick

Deutsche Banken bieten Schweizern folgende Finanzierungsmodelle:

• 80%-Finanzierung: 80 % des Kaufpreises wird finanziert, Nebenkosten trägt der Käufer

• 90%-Finanzierung: 90 % des Kaufpreises wird finanziert, Nebenkosten trägt der Käufer

• 100%-Finanzierung: Der komplette Kaufpreis wird finanziert, Nebenkosten trägt der Käufer

Warum deutsche Banken flexibler sind

Im Vergleich zu Schweizer Instituten haben deutsche Banken mehrere Vorteile:

1. Keine gesetzliche Eigenkapital-Quote: Deutsche Banken können individuell über Finanzierungen entscheiden

2. Erfahrung mit Ausländern: Viele deutsche Banken haben spezialisierte Abteilungen für ausländische Kunden

3. Wettbewerbsdruck: Der deutsche Markt ist umkämpfter, was zu flexibleren Konditionen führt

4. Schweizer Bonität: Schweizer gelten als besonders zahlungssichere Kunden

Die Zinsen für Vollfinanzierungen liegen typischerweise 0,5% bis 1% über den Standardkonditionen. Bei aktuellen Marktzinsen von etwa 3,5% für Standardfinanzierungen zahlen Sie für eine Vollfinanzierung zwischen 4% und 4,5%.

Rechtliche Grundlagen für Schweizer Immobilienkäufer

Als Schweizer Staatsbürger genießen Sie in Deutschland weitgehende Rechte beim Immobilienerwerb. Es bestehen praktisch keine Beschränkungen, die Ihren Investitionsplänen im Wege stehen könnten.

Keine Aufenthalts- oder Wohnsitzpflicht

Im Gegensatz zu anderen Ländern benötigen Schweizer für den immobilienkauf in Deutschland keine besonderen Genehmigungen:

• Keine Aufenthaltsgenehmigung erforderlich

• Kein deutscher Wohnsitz notwendig

• Unbegrenzte Anzahl von Immobilien erwerbbar

• Gleiche rechtliche Behandlung wie deutsche Staatsbürger

Notarielle Abwicklung gewährleistet Sicherheit

Der immobilienkauf in Deutschland erfolgt ausschließlich über einen deutschen Notar, was höchste rechtliche Sicherheit bietet:

1. Kaufvertragsprüfung: Der Notar prüft alle Vertragsklauseln ausführlich

2. Grundbuchprüfung: Sicherstellung lastenfreier Übertragung

3. Treuhandabwicklung: Schutz vor Betrug durch treuhänderische Kaufpreisabwicklung

4. Mehrsprachigkeit: Viele Notare in Grenznähen sprechen fließend Deutsch und Französisch

Der gesamte Prozess vom Vertragsabschluss bis zur Grundbucheintragung dauert in der Regel 4 bis 8 Wochen und erfolgt vollständig nach deutschem recht.

Finanzierungspartner für Schweizer

Nicht alle deutschen Banken finanzieren ausländische Kunden gleichermaßen gerne. Folgende Institute haben jedoch nachweislich Erfahrung mit Schweizer Finanzierungen:

Regionale Institute mit Schweizer Erfahrung:

• Sparkassen in Baden-Württemberg und Bayern

• Volksbanken im süddeutschen Raum

• PSD Bank München

• Münchener Hypothekenbank

Etwa 15 bis 20 deutsche Banken bieten aktiv Vollfinanzierungen für Schweizer an. Die besten Konditionen erhalten Sie durch parallele Anfragen bei mehreren Instituten, dabei sind wir Ihnen gerne behilflich.

Attraktive Standorte und Immobilienarten

Der deutsche Immobilienmarkt bietet Schweizer Investoren deutlich günstigere Preise bei gleichzeitig attraktiven Renditen. Besonders interessant sind Standorte mit stabiler Wirtschaftsstruktur und wachsender Bevölkerung.

Top-Investitionsstandorte für Schweizer

München: Die bayerische Landeshauptstadt überzeugt durch hohe Lebensqualität und starke Wirtschaftskraft

• Eigentumswohnungen ab 400.000 Euro

• Bruttomietrenditen von 3-5,5%

• Hohe Nachfrage durch internationale Unternehmen und Universitäten

• Stabile Wertentwicklung trotz höherer Einstiegspreise

München zählt zu den begehrtesten Immobilienstandorten in Deutschland. Trotz der vergleichsweisen hohen Preise bietet die Stadt durch ihre wirtschaftliche Stärke und die attraktive Infrastruktur langfristig sichere Kapitalanlagen. Für Schweizer Anleger ist München besonders interessant wegen der Nähe zur Schweiz und der guten Verkehrsanbindung.

Berlin: Die Hauptstadt bietet nach wie vor moderates Preisniveau bei hoher nachfrage

• Eigentumswohnungen ab 350.000 Euro

• Bruttomietrenditen von 4-6%

• Starker Bevölkerungszuzug

Frankfurt am Main: Finanzmetropole mit internationalem Flair

• Eigentumswohnungen ab 350.000 Euro

• Bruttomietrenditen von 3,5-5%

• Hohe Nachfrage durch Banken, Unternehmen und internationale Fachkräfte

• Exzellente Verkehrsanbindung und Infrastruktur

Berlin: Die Hauptstadt bietet nach wie vor moderates Preisniveau bei hoher Nachfrage

• Eigentumswohnungen ab 350.000 Euro

• Bruttomietrenditen von 4-6%

• Starker Bevölkerungszuzug

Augsburg: Historische Stadt mit stabiler Wirtschaft

• Eigentumswohnungen ab 250.000 Euro

• Solide Mietnachfrage durch Universitäten und Industrie

• Gute Verkehrsanbindung zur Schweiz

Fokus auf vermietete Objekte

Für Schweizer, die eine Immobilie in Deutschland ohne Eigenkapital kaufen möchten, sind bereits vermietete Wohnungen besonders attraktiv:

• Sofortige Mieteinnahmen: Direkte Einnahmen zur Kreditbedienung

• Bewiesene Vermietbarkeit: Marktfähige Mieten bereits etabliert

• Kalkulierbare Rendite: Verlässliche Basis für Finanzierungsplan

• Geringeres Leerstandsrisiko: Bestehende Mietverträge bieten Sicherheit

Gerade bei größerer Entfernung ist eine zuverlässige Verwaltung entscheidend. Wenn Sie nach professionell betreuten Kapitalanlage-Immobilien suchen, unterstützen wir Sie gerne.

Kaufnebenkosten

Die Kaufnebenkosten belaufen sich je nach Bundesland auf 5,5% bis 8,5% des Kaufpreises. Üblicherweise fällt beim Kauf zusätzlich eine Maklercourtage an. Beim Erwerb über CDL-Immobilien entfällt die Maklergebühr.

Aufschlüsselung der Nebenkosten

Grunderwerbsteuer (bundeslandabhängig):

• Bayern: 3,5%

• Sachsen: 3,5%

• Berlin: 6,0%

• Nordrhein-Westfalen: 6,5%

Weitere Nebenkosten:

• Notarkosten: 1,5% des Kaufpreises

• Grundbuchkosten: 0,5% des Kaufpreises

Makler:

• Maklercourtage: 3,57% bis 7,14% (meist zwischen Käufer und Verkäufer geteilt)

Bei einem Objektpreis von 400.000 Euro in München entstehen beispielsweise folgende kosten:

• Grunderwerbsteuer: 14.000 Euro (3,5%)

• Notar: 6.000 Euro

• Grundbuch: 2.000 Euro

• Makler: 14.280 Euro (3,57%, entfällt bei kauf über CDL-Immobilien)

• Gesamte Nebenkosten: 36.280 Euro (22.280 Euro ohne Maklergebühr)

Steuerliche Vorteile der Eigenkapitalschonenden Finanzierung

Die Eigenkapitalschonenden Finanzierung einer Immobilie in Deutschland bringt Schweizer erhebliche Steuervorteile. Je höher der Fremdkapitalanteil, desto größer die steuerlichen Abzugsmöglichkeiten.

Absetzbare Kosten in Deutschland

Bei vermieteten Immobilien können Sie folgende kosten steuerlich geltend machen:

Jährliche Abschreibung (AfA):

• 2% des Gebäudewerts jährlich über 50 Jahre (Durch Optimierungen auch mehr möglich)

• Bei einem Gebäudewert von 250.000 Euro: 5.000 Euro jährliche Abschreibung

Sofort abzugsfähige kosten:

• Komplette Darlehenszinsen

• Hausverwaltungskosten

• Instandhaltung und Reparaturen

• Versicherungen

• Erhaltungsaufwand (Bei Renovierung oder Sanierung)

• Grundsteuer

Steuerliches Rechenbeispiel

Objekt: Wohnung für 300.000 Euro

• Finanzierung: 300.000 Euro

• Darlehenszinsen: 13.500 Euro/Jahr

• Mieteinnahmen: 14.400 Euro/Jahr

• Abschreibung: 5.000 Euro/Jahr

Steuerlicher Verlust in Deutschland:

• Mieteinnahmen: +15.400 Euro

• Zinsen: -13.500 Euro,

• Abschreibung: -5.000 Euro

• = Verlust von 3.100 Euro

Dieser Verlust mindert Ihre Steuerlast in Deutschland und kann vorgetragen werden.

Doppelbesteuerungsabkommen nutzen

Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen der Schweiz und Deutschland verhindert eine doppelte Besteuerung:

• Mieteinnahmen werden in Deutschland versteuert

• In der Schweiz werden deutsche Steuern angerechnet

• Progressionsvorbehalt kann Schweizer Steuersatz beeinflussen

• Freibeträge können optimal genutzt werden

Steuerpflichten in Deutschland und der Schweiz

Als Schweizer Eigentümer einer Immobilie in Deutschland haben Sie sowohl in Deutschland als auch in der Schweiz steuerliche Pflichten zu beachten.

Steuerpflichten in Deutschland

Jährliche Einkommenssteuererklärung:

• Abgabe bis zum 31. Juli des Folgejahres

• Nachweis aller Mieteinnahmen und abzugsfähigen Kosten

• Bei Verlusten: Verlustvortrag für spätere Jahre

• Umsatzsteuer nur bei gewerblicher Vermietung

Grundsteuer:

• Jährliche Zahlung an die Kommune

• Bemessungsgrundlage: Einheitswert der Immobilie

• Typischerweise 0,1% bis 0,3% des Verkehrswerts

Meldepflichten in der Schweiz

Vermögenssteuererklärung:

• Immobilie als ausländisches Vermögen deklarieren

• Bewertung zum Verkehrswert

• Schulden können gegengerechnet werden

Einkommenssteuererklärung:

• Deutsche Mieteinnahmen sind meldepflichtig

• Anrechnung der in Deutschland gezahlten Steuern

• Progressionsvorbehalt kann Schweizer Steuersatz erhöhen oder mindern

Empfehlenswert ist die Beratung durch Steuerberater in beiden Ländern, um alle Optimierungsmöglichkeiten auszuschöpfen.

Risiken und Erfolgsstrategien bei wenig Eigenkapitaleinsatz

Eine Immobilie mit wenig Eigenkapital zu kaufen, birgt spezifische Risiken, die Schweizer Investoren unbedingt kennen und managen sollten.

Hauptrisiken der Vollfinanzierung

Höhere monatliche Belastung:

• Bei 220.000 Euro Darlehenssumme und 4,5% Zins: 825 Euro monatliche Zinslast

• Zusätzlich Tilgung von mindestens 1% = weitere 183 Euro

• Gesamtbelastung vor Einnahmen: Über 1.000 Euro monatlich

Abhängigkeit von Mieteinnahmen:

• Bei Leerstand keine Einnahmen zur Kreditbedienung

• Mietausfälle belasten die Liquidität (Gute Verwaltung notwendig)

• Instandhaltungskosten einplanen

Strategien zur Risikominimierung

Standortwahl optimieren:

• Nur Standorte mit stabiler Nachfrage wählen

• Universitätsstädte haben stabile Mietnachfrage

Finanzielle Absicherung:

• Mindestens 6 Monatsmieten als Reserve halten

• Rechtsschutzversicherung für Mietstreitigkeiten

Professionelle Verwaltung:

• Hausverwaltung für laufende Betreuung beauftragen

• Mietverwaltung reibungslose Mieterwechsel

Erfolgreiche Objektauswahl

Die richtige Objektauswahl ist für den Investitionserfolg entscheidend. Folgende Kriterien sollten Sie unbedingt beachten:

Mietrendite:

• mindestens 4,5% Bruttomietrendite (vor Steuer) für gute Cashflow-Situation

• Bei 4,5% Darlehenszinsen plus Tilgung werden mindestens 5,5% für Deckung benötigt

Objektzustand:

• Baujahr nach 1960 für moderate Instandhaltungskosten

• keine größeren Sanierungen in den nächsten 5 Jahren erforderlich

• Verbindliche Gewährleistungszusage im notariellen Kaufvertrag

Standortfaktoren:

• Maximal 30 Minuten zu größerem Arbeitsplatzzentrum

• Öffentliche Verkehrsanbindung vorhanden

• Einkaufsmöglichkeiten und medizinische Versorgung in der Nähe

Erfolgreiche Bewertungsmethoden

Mietrendite:

• Kaufpreis sollte im guten Verhältnis zu der Jahreskaltmiete stehen -> Mietrendite Berechnen

Vergleichswertverfahren:

• Preise ähnlicher Objekte (gleiches Konzept) in der Region prüfen

• Entwicklung der letzten 5 Jahre analysieren

Praktisches Vorgehen und Finanzierungsantrag

Der erfolgreiche Kauf einer Immobilie in Deutschland erfordert ein strukturiertes Vorgehen und sorgfältige Vorbereitung.

Erforderliche Unterlagen sammeln

Einkommensnachweise:

• Lohnabrechnungen der letzten 6 Monate

• Arbeitsvertrag oder Bestätigung des Arbeitgebers

• Steuererklärungen der letzten 2 Jahre

• bei Selbstständigen: BWA und Jahresabschlüsse

Vermögensnachweis:

• Kontoauszüge der letzten 3 Monate

• Depotauszüge und Versicherungspolizzen

• Immobilienbesitz in der Schweiz

• Schulden und laufende Verpflichtungen

Finanzierungsanfrage strategisch stellen

Parallelanfragen bei mehreren Banken:

• 3-5 Banken gleichzeitig anfragen

• nicht mehr als 5, um SCHUFA-Belastung zu begrenzen

• Konditionsanfragen statt Kreditanträge stellen

Professionelle Unterstützung nutzen:

• Finanzierungsvermittler mit Schweizer Erfahrung beauftragen

• Deutsche Makler mit internationalem Fokus wählen

• Steuerberater in beiden Ländern konsultieren

• CDL-Immobilien begleitet Sie bei all diesen Anliegen gerne

Zeitplan für Kaufabwicklung

Wochen 1-2: Objektsuche und Besichtigung

• Online-Portale und Makler kontaktieren

• Beratungstermine vereinbaren

• Erste Finanzierungsanfragen stellen

Wochen 3-4: Kaufvertrag und Finanzierung

• Kaufvertrag mit Notar besprechen

• Finanzierungszusage einholen

Wochen 5-8: Notartermin und Vollzug

• Beurkundung des Kaufvertrags

• Kaufpreiszahlung nach Grundbucheintrag

• Objektübergabe und Verwaltungsübertragung

Checkliste für den Kaufprozess

Vor der Besichtigung:

• [] Finanzierungsrahmen mit Bank klären

• [] Objektunterlagen vom Verkäufer anfordern

• [] Makler oder Verkäufer kontaktieren

Bei der Besichtigung:

• [] Zustand von Dach, Fassade und Heizung prüfen

• [] Protokolle einsehen

• [] Energieausweis und Grundriss kontrollieren

Nach der Zusage:

• [] Kaufvertragsentwurf prüfen lassen

• [] Finanzierung final bestätigen

Verwaltung und langfristige Strategie

Als Schweizer Fernbesitzer einer Immobilie in Deutschland sollten Sie von Anfang an eine professionelle Verwaltungsstruktur etablieren.

Professionelle Hausverwaltung

Leistungen einer guten Hausverwaltung:

• monatliche Mieteingänge überwachen

• Nebenkosten abrechnen

• Kleine Reparaturen beauftragen

• Mieterbetreuung vor Ort

Kosten der Hausverwaltung:

• 35-50 Euro pro vermieten Zimmer monatlich

Diese kosten sind vollständig steuerlich absetzbar und sorgen für professionelle Betreuung ohne eigenen Zeitaufwand.

Exit-Strategien planen

Verkauf nach 10 Jahren:

• Nach 10 Jahren Haltedauer ist der Verkauf steuerfrei (auch für Schweizer Käufer)

• Wertsteigerungen können vollständig realisiert werden

• Typische Wertsteigerung: 2-6% jährlich

Portfolio-Aufbau durch Refinanzierung:

• Nach Wertsteigerung neue Finanzierung auf Basis höherer Bewertung

• Freigewordenes Eigenkapital für weitere Objekte nutzen

• Aufbau eines diversifizierten Immobilienportfolios

Langfristige Vermietung:

• Stabile Mieteinnahmen als Altersvorsorge

• Inflationsschutz durch regelmäßige Mietanpassungen

• Vererbung an nächste Generation möglich

Als Schweizer haben Sie die Möglichkeit, mit minimalem eigenkapital-Einsatz ein renditestarkes Immobilienportfolio in Deutschland aufzubauen. Die Kombination aus niedrigeren Preisen, flexibler Finanzierung und Steuervorteilen macht Deutschland zu einem attraktiven Investitionsziel.

Der nächste Schritt: Sammeln Sie Ihre Unterlagen, kontaktieren Sie spezialisierte Immobilienpartner wie uns (CDL-Immobilien).

Mit der richtigen Vorbereitung können Sie bereits in wenigen Wochen Ihre erste Immobilie in Deutschland mit wenig Eigenkapital erwerben.