Richtig vermieten: Die besten Tipps für Vermieter

Wie vermietet man seine Immobilie richtig? In diesem Artikel bieten wir Ihnen klare und praktische Tipps, wie Sie Ihre Immobilie erfolgreich und rechtssicher vermieten. Sie lernen, wie Sie den optimalen Mietpreis festlegen, einen wasserdichten Mietvertrag erstellen, die richtigen Mieter auswählen und eine reibungslose Wohnungsübergabe durchführen. Tauchen Sie ein und erfahren Sie alle wichtigen Schritte und Details, um als Vermieter erfolgreich zu sein.

Das Wichtigste auf einen Blick

• Die Festlegung eines realistischen Mietpreises ist entscheidend für den Erfolg der Vermietung und beeinflusst die langfristige Zufriedenheit der Mieter.

• Ein klar definierter Mietvertrag ist unerlässlich, um rechtliche Streitigkeiten zu vermeiden und sorgt für Transparenz.

• Eine sorgfältige Auswahl der Mieter minimiert das Risiko von Zahlungsausfällen und fördert ein positives Mietverhältnis.

• Ein ansprechendes Exposé und gut organisierte Besichtigungstermine tragen ebenfalls wesentlich zum Erfolg bei. 

• Unter bestimmten Voraussetzungen können Sie über dem Mietspiegel vermieten, wie beispielsweise bei Neubauten oder umfassenden Modernisierungen. Eine rechtliche Beratung wird empfohlen.

Den optimalen Mietpreis bestimmen

Ein entscheidender Schritt beim Vermieten einer Wohnung ist die Festlegung des Mietpreises. Eine gründliche Analyse des örtlichen Marktes hilft dabei, einen realistischen Mietpreis zu bestimmen. Vergleichen Sie ähnliche Immobilien in Ihrer Umgebung, um ein Gefühl für die marktüblichen Mietpreise zu bekommen. Der regionale Mietspiegel kann dabei als nützliche Basis dienen. Nutzen Sie auch einige Vermietertipps, um den besten Mietpreis zu erzielen.

In vielen Städten sorgt die Mietpreisbremse dafür, dass die Mieten nicht über einen festgelegten Betrag steigen dürfen. Dies ist besonders in angespannten Wohnungsmarktsituationen wichtig, um einen fairen und rechtlich sicheren Mietpreis festzulegen. Die Festlegung eines angemessenen Mietpreises ist nicht nur für den erfolgreichen Mietvertragsabschluss entscheidend, sondern auch für die langfristige Zufriedenheit Ihrer Mieter.

Ebenso kann auch Ihre Mietrendite erheblich beeinflussen. Eine zu hohe Miete könnte potenzielle Mietinteressenten abschrecken, während eine zu niedrige Miete Ihre Mieteinnahmen schmälert. Nutzen Sie daher alle verfügbaren Informationen und Werkzeuge, um den optimalen Mietpreis für Ihre Immobilie zu ermitteln.

Mietvertrag gestalten

Ein klar und umfassend gestalteter Mietvertrag ist das Rückgrat einer erfolgreichen Wohnungsvermietung. Der Mietvertrag schützt sowohl den Vermieter als auch den Mieter und bildet die Grundlage für ein reibungsloses Mietverhältnis. Ein Mietvertrag sollte eindeutige Formulierungen enthalten, um Missverständnisse zu vermeiden. Vollständige Regelungen im Mietvertrag sind entscheidend, um rechtliche Probleme und Streitigkeiten zu verhindern. Dazu gehören auch Regelungen zur Mietzahlung und möglichen Mieterhöhungen, die klar und unmissverständlich formuliert sein müssen. Besondere Aufmerksamkeit sollte auch den Schönheitsreparaturklauseln im Mietvertrag gewidmet werden. Diese sind nämlich häufig ungültig und können Mieter vor unangemessenen Forderungen schützen.

Vermietung über dem Mietspiegel

In bestimmten Fällen kann es sinnvoll sein, eine Wohnung über dem Mietspiegel zu vermieten. Hierbei ist jedoch Vorsicht geboten, da die Gesetzeslage sich jederzeit ändern kann. Eine rechtliche Beratung ist daher ratsam. In vielen angespannten Wohnungsmarktsituationen dürfen Vermieter maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen.

Es gibt jedoch Ausnahmen, die es erlauben, höhere Mieten zu verlangen:

1. Neubauwohnungen

Neubauwohnungen bieten oft moderne Annehmlichkeiten und sind energieeffizient, was sie besonders attraktiv für Mieter macht. Da sie nicht unter die Mietpreisbremse fallen, können Vermieter hier höhere Mieten verlangen. Dies kann besonders in beliebten Stadtteilen oder aufstrebenden Stadtvierteln von Vorteil sein, wo die Nachfrage nach modernen Wohnungen hoch ist.

2. Umfassende Modernisierung

Bei umfassenden Modernisierungen, die den Wohnwert erheblich steigern, können Vermieter ebenfalls höhere Mieten verlangen. Dazu zählen Maßnahmen wie die energetische Sanierung, der Einbau neuer Heizsysteme oder die Modernisierung von Bädern und Küchen. Diese Investitionen können nicht nur die Mietrendite erhöhen, sondern auch die Attraktivität der Immobilie auf dem Markt steigern.

3. Vormiete

Die Vormiete bezieht sich auf die Miete, die vor der Einführung der Mietpreisbremse vereinbart wurde. Wenn diese höher war als die aktuelle ortsübliche Vergleichsmiete, kann sie weiterhin als Grundlage dienen. Dies bietet Vermietern die Möglichkeit, bestehende Mietverträge zu verlängern, ohne die Miete senken zu müssen.

4. Mietpreisobergrenze in Gebieten ohne Mietpreisbremse

In Regionen ohne Mietpreisbremse haben Vermieter mehr Spielraum bei der Festlegung der Miete. Hier können sie die Mieten nach eigenem Ermessen anpassen, solange diese marktgerecht sind. Eine gründliche Marktanalyse ist jedoch auch hier entscheidend, um den optimalen Mietpreis festzulegen.

5. Möblierte Vermietung und Wohnen auf Zeit

Möblierte Wohnungen sind besonders bei Geschäftsreisenden oder Personen, die nur für einen begrenzten Zeitraum eine Unterkunft benötigen, beliebt. Diese Art der Vermietung erlaubt es, einen höheren Mietpreis zu verlangen, da die Mieter von der Ausstattung und Flexibilität profitieren.

6. Begründung der Miete mit Vergleichswohnungen

Die Begründung der Miete mit Vergleichswohnungen ist ein effektives Mittel, um potenziellen Mietern die Angemessenheit des Mietpreises zu verdeutlichen. Durch den Vergleich mit ähnlichen Wohnungen in der Umgebung können Vermieter ihre Preisvorstellungen untermauern. Dies schafft Transparenz und Vertrauen bei den Mietinteressenten, was den Vermietungsprozess erleichtert.

Beachten Sie jedoch, dass die Anwendung der Mietpreisbremse von Bundesland zu Bundesland variiert und nicht flächendeckend in Deutschland angewendet wird.

Mieter sorgfältig auswählen

Die Auswahl des richtigen Mieters ist ein weiterer wesentlicher Schritt beim Vermieten. Solvente Mieter werden bevorzugt, da sie pünktliche Mietzahlungen gewährleisten. Eine Bonitätsprüfung erfolgt in der Regel durch die SCHUFA oder ähnliche Auskunfteien, um die Zahlungsfähigkeit der Mietinteressenten und Mietern zu überprüfen.

Die Bonitätsbewertung erfolgt durch das Scoring-Verfahren, das die finanzielle Zuverlässigkeit einer Person misst. Zudem können Vorvermieter eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ausstellen, die belegt, dass der Mieter keine offenen Mietschulden hat. Eine sorgfältige Mieterauswahl minimiert das Risiko von Zahlungsausfällen und Streitigkeiten.

Exposé erstellen

Ein ansprechendes Exposé ist oft der erste Eindruck, den potenzielle Mieter von Ihrer Immobilie bekommen.

Ein Exposé ist eine umfassende Beschreibung einer Immobilie, die sowohl Fotos als auch zentrale Details zur Lage, Zustand und Ausstattung beinhaltet.

Ein gelungenes Exposé sollte die wichtigsten Informationen übersichtlich darstellen, wie:

• Angebotspreis

• Art der Immobilie

• Baujahr

• Anzahl der Zimmer

Die Fotos im Exposé sollten idealerweise bei Tageslicht aufgenommen werden und die Immobilie in einem aufgeräumten Zustand zeigen. Ein gut gestaltetes Exposé erhöht die Reichweite und zieht mehr qualifizierte Mietinteressenten an.

Besichtigungstermine organisieren

Eine gut organisierte Besichtigung ist entscheidend, um potenzielle Mieter zu überzeugen. Es ist ratsam, Einzelbesichtigungstermine anstelle von Massenbesichtigungen zu vereinbaren, um besser auf die Interessenten eingehen zu können. Planen Sie für jeden Besichtigungstermin mindestens eine Stunde ein, um ausreichend Zeit für Fragen und Notizen zu haben.

Halten Sie die Wohnung sauber, aufgeräumt und ohne persönliche Gegenstände, um einen positiven Eindruck bei Interessenten zu hinterlassen. Erwägen Sie, vor der Besichtigung mit jemandem einen Probedurchlauf zu machen, um die Dauer und die wichtigsten Punkte zu testen.

Bei der Terminplanung sollte darauf geachtet werden, dass die Besichtigungen idealerweise am Wochenende stattfinden, um Tageslicht zu nutzen. Ein wichtiger Tipp ist, die Zeiten im Voraus zu planen.

Mietkaution und erste Monatsmiete sichern

Die Sicherung der Mietkaution und der ersten Monatsmiete ist ein wichtiger Schritt vor der Wohnungsübergabe. Die Mietkaution sollte vor der Wohnungsübergabe gesichert werden, um Ansprüche des Vermieters abzudecken. Vermieter können die Rückzahlung der Kaution verweigern, wenn Mietschulden oder unerledigte Reparaturen bestehen.

Ein Übergabeprotokoll bei Einzug und Auszug kann helfen, Ansprüche auf die Mietkaution zu sichern. Die Rechtsprechung sieht für die Rückgabe der Mietkaution eine Überlegungsfrist von bis zu sechs Monaten vor. Dies gibt dem Vermieter ausreichend Zeit, eventuelle Schäden oder ausstehende Zahlungen zu überprüfen.

Wohnungsübergabe optimal durchführen

Eine sorgfältige Wohnungsübergabe ist wichtig, um zukünftige Konflikte zu vermeiden. Ein Übergabeprotokoll dokumentiert Schäden und Mängel, was zur Rückerstattung der Mietkaution relevant ist. Das Protokoll sollte Fotos oder Videos enthalten, um die festgestellten Mängel zu dokumentieren.

Es gibt kein gesetzlich vorgeschriebenes Format für ein Übergabeprotokoll, jedoch sollte es alle relevanten Informationen enthalten. Die unterzeichnete Kopie des Protokolls dient als Beweismittel im Streitfall. Zählerstände für Wasser, Strom und Gas müssen bei der Übergabe gemeinsam abgelesen werden.

Steuerliche Aspekte der Vermietung

Das Vermieten einer Wohnung hat auch steuerliche Auswirkungen, die beachtet werden müssen. Mieteinnahmen aus Vermietung müssen versteuert werden, auch bei kurzfristigen Vermietungen über Plattformen wie Airbnb. Falls Mieteinnahmen in einem Jahr ausstehen, müssen sie nicht versteuert werden, bis die Zahlung tatsächlich erfolgt.

Vermieter können diverse Ausgaben für die vermietete Immobilie als Werbungskosten absetzen, beispielsweise Renovierungskosten und Schuldzinsen aus der Finanzierung. Verluste aus Vermietung können mit anderen Einkünften verrechnet werden, was die Steuerlast senken kann. Auch die Instandhaltungsrücklage kann als Werbungskosten geltend gemacht werden, sobald die Zahlungen geleistet werden.

Bei der Vermietung an Angehörige muss mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Miete verlangt werden, um alle Werbungskosten absetzen zu können. Für Neubauten gibt es seit 2023 eine Sonderabschreibung, die es Vermietern erlaubt, in den ersten vier Jahren bis zu 5 Prozent der Gebäudekosten zusätzlich abzusetzen. Die degressive Abschreibung erlaubt es, über sechs Jahre hinweg jährlich 5 Prozent der Anschaffungskosten abzuschreiben, aber nur für neu erbaute Wohngebäude. 

Auch für Bestandsobjekte gibt es Möglichkeiten einer höheren Abschreibung. Vermieter können beispielsweise von der sogenannten linearen Abschreibung profitieren, die es ermöglicht, über einen Zeitraum von bis zu 50 Jahren jährlich 2 Prozent der Anschaffungskosten abzuschreiben. Zudem gibt es die Möglichkeit, Modernisierungsmaßnahmen steuerlich abzusetzen, wenn diese den Wohnwert der Immobilie erheblich steigern. Dazu zählen energetische Sanierungen, die Erneuerung von Heizsystemen oder umfassende Renovierungen von Küche und Bad. Ein Restnutzungsdauer-Gutachten bietet zudem die Möglichkeit einer noch höheren Abschreibung. Diese steuerlichen Vorteile können einen wesentlichen Beitrag zur Rentabilität der Vermietung leisten und helfen, die finanzielle Belastung durch notwendige Investitionen zu reduzieren.

Hausverwaltung in Betracht ziehen

Eine Hausverwaltung kann Vermietern viel Arbeit abnehmen und die tägliche Verwaltung der Immobilie übernehmen. Dazu gehört die Bearbeitung von Anfragen der Mieter und die Vereinbarung von Terminen. Eine professionelle Hausverwaltung verfügt über das Fachwissen, das zur Optimierung der Vermietung und zur Werterhaltung der Immobilie beiträgt.

Durch die Beauftragung einer Hausverwaltung wird auch eine professionelle Mietersuche ermöglicht, wodurch die Wahrscheinlichkeit geeigneter Mieter steigt. Allerdings können die Kosten für eine Hausverwaltung hoch sein und sich negativ auf die Rentabilität der Vermietung auswirken.

Zudem verlieren Vermieter einen Teil der Kontrolle über ihre Immobilie, was zu Konflikten führen kann, wenn die Hausverwaltung nicht im besten Interesse des Vermieters handelt.

Mietverhältnis beenden

Das Beenden eines Mietverhältnisses kann aus verschiedenen Gründen notwendig werden. Ein Vermieter kann das Mietverhältnis ordentlich kündigen, wenn er Eigenbedarf für sich oder Angehörige hat. Die Frist für eine ordentliche Kündigung beträgt in der Regel drei Monate, kann aber je nach Mietdauer variieren.

Eine fristlose Kündigung ist möglich, wenn der Mieter mit mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand ist. Ebenfalls kann einem Mieter fristlos gekündigt werden, wenn er wiederholt den Hausfrieden stört. Bei Eigenbedarf muss der Vermieter nachvollziehbare Gründe anführen, um die Kündigung zu rechtfertigen.

Wie wir helfen können

Wir bieten umfassende Beratungsdienste zum Thema Vermietung an und unterstützen Sie bei allen Fragen und Problemen. Wenn Sie eine Immobilie bei uns kaufen, kümmern wir uns auch nach dem Kauf um alles: Von der Vermietung über die Verwaltung bis hin zur Instandhaltung.

Unser Ziel ist es, Ihnen den Vermietungsprozess so einfach und stressfrei wie möglich zu gestalten.