Acheter des biens immobiliers en Allemagne sans capital propre : Le guide complet
Alors qu'en Suisse, un apport personnel de 25 % à 35 % est généralement exigé pour chaque achat immobilier, le marché allemand offre aux investisseurs suisses des possibilités totalement nouvelles. Les banques allemandes proposent des financements allant jusqu'à 100 % du prix d'achat - une option pratiquement impensable en Suisse.
Pour les Suisses ayant des revenus stables, cela représente une opportunité attrayante d'investir sur le marché immobilier allemand avec moins d'exigences de remboursement. Les prix immobiliers plus bas en Allemagne, combinés à des options de financement flexibles, créent des conditions idéales pour des investissements rentables.
Cet article vous montre étape par étape comment, en tant que Suisse, vous pouvez acquérir avec succès des biens immobiliers en Allemagne sans apport personnel. Vous découvrirez tout sur les exigences légales, les options de financement, les avantages fiscaux et les étapes pratiques à suivre.
Financement total pour les investisseurs suisses
Les banques allemandes sont nettement plus flexibles que leurs homologues suisses en matière de financement des achats immobiliers. Alors que les institutions suisses sont strictement liées à la règle des 20 % d'apport personnel, les banques allemandes peuvent décider individuellement et proposent régulièrement des financements totaux.
Options de financement en un coup d'œil
Les banques allemandes proposent aux Suisses les modèles de financement suivants :
Financement à 80 %80 % du prix d'achat est financé, les frais annexes sont à la charge de l'acheteur
Financement à 90 %90 % du prix d'achat est financé, les frais annexes sont à la charge de l'acheteur
Financement à 100 %Le prix d'achat complet est financé, les frais annexes sont à la charge de l'acheteur
Pourquoi les banques allemandes sont plus flexibles
Par rapport aux institutions suisses, les banques allemandes présentent plusieurs avantages :
Pas de quota de fonds propres légalLes banques allemandes peuvent décider individuellement des financements
Expérience avec des étrangersDe nombreuses banques allemandes ont des départements spécialisés pour les clients étrangers
Pression concurrentielleLe marché allemand est plus concurrentiel, ce qui conduit à des conditions plus flexibles
Solvabilité suisseLes Suisses sont considérés comme des clients particulièrement solvables
Les taux d'intérêt pour les financements complets se situent généralement entre 0,5 % et 1 % au-dessus des conditions standard. Avec des taux de marché actuels d'environ 3,5 % pour les financements standard, vous paierez entre 4 % et 4,5 % pour un financement complet.
Bases juridiques pour les acheteurs immobiliers suisses
En tant que citoyen suisse, vous bénéficiez en Allemagne de droits étendus lors de l'acquisition immobilière. Il n'existe pratiquement aucune restriction qui pourrait entraver vos projets d'investissement.
Pas d'obligation de séjour ou de résidence
Contrairement à d'autres pays, les Suisses n'ont pas besoin de permis spéciaux pour acheter des biens immobiliers en Allemagne :
Aucun permis de séjour requis
Pas de résidence allemande nécessaire
Nombre illimité de biens immobiliers pouvant être acquis
Même traitement juridique que les citoyens allemands
La gestion notariale garantit la sécurité
L'achat immobilier en Allemagne se fait exclusivement par un notaire allemand, ce qui offre la plus haute sécurité juridique :
Vérification du contrat d'achatLe notaire examine toutes les clauses contractuelles en détail
Vérification du registre foncierGarantie d'un transfert libre de charges
Gestion fiduciaireProtection contre la fraude grâce à une gestion fiduciaire du prix d'achat
MultilinguismeDe nombreux notaires en zone frontalière parlent couramment allemand et français
L'ensemble du processus, de la conclusion du contrat à l'enregistrement au registre foncier, dure généralement de 4 à 8 semaines et se déroule entièrement selon le droit allemand.
Partenaires financiers pour les Suisses
Toutes les banques allemandes ne financent pas les clients étrangers avec la même aisance. Cependant, les institutions suivantes ont prouvé leur expérience en matière de financements suisses :
Instituts régionaux avec expérience suisse :
Caisses d'épargne en Bade-Wurtemberg et en Bavière
Banques populaires dans le sud de l'Allemagne
PSD Bank Munich
Banque hypothécaire de Munich
Environ 15 à 20 banques allemandes offrent activement des financements complets pour les Suisses. Vous obtiendrez les meilleures conditions en faisant des demandes parallèles auprès de plusieurs instituts, nous sommes à votre disposition pour vous aider.
Sites et types de biens attractifs
Le marché immobilier allemand offre aux investisseurs suisses des prix nettement plus avantageux tout en proposant des rendements attrayants. Les emplacements avec une structure économique stable et une population croissante sont particulièrement intéressants.
Meilleurs sites d'investissement pour les Suisses
Munich: La capitale de la Bavière séduit par sa haute qualité de vie et sa forte puissance économique
Appartements en propriété à partir de 400 000 euros
Rendements locatifs bruts de 3-5,5%
Demande élevée de la part d'entreprises internationales et d'universités
Évolution stable des valeurs malgré des prix d'entrée plus élevés
München figure parmi les emplacements immobiliers les plus prisés en Allemagne. Malgré des prix relativement élevés, la ville offre, grâce à sa force économique et à son infrastructure attrayante, des investissements immobiliers sûrs à long terme. Pour les investisseurs suisses, München est particulièrement intéressante en raison de sa proximité avec la Suisse et de ses bonnes liaisons de transport.
Berlin: La capitale continue d'offrir un niveau de prix modéré avec une forte demande
: Appartements en propriété à partir de 350.000 euros
: Rendements locatifs bruts de 4-6%
: Forte afflux de population
Frankfurt am Main: Métropole financière avec une ambiance internationale
: Appartements en propriété à partir de 350.000 euros
: Rendements locatifs bruts de 3,5-5%
: Forte demande de la part des banques, des entreprises et des professionnels internationaux
: Excellentes liaisons de transport et infrastructure
Berlin: La capitale continue d'offrir un niveau de prix modéré avec une forte demande
: Appartements en propriété à partir de 350.000 euros
Rendements locatifs bruts de 4-6%
Forte afflux de population
AugsburgVille historique avec une économie stable
Appartements à partir de 250.000 euros
Demande locative solide grâce aux universités et à l'industrie
Bonne connexion de transport avec la Suisse
Focus sur les biens loués
Pour les Suisses souhaitant acheter un bien immobilier en Allemagne sans apport, les appartements déjà loués sont particulièrement attractifs :
Revenus locatifs immédiatsRevenus directs pour le remboursement du crédit
Locabilité prouvéeLoyers compétitifs déjà établis
Rendement prévisibleBase fiable pour le plan de financement
Risque de vacance réduitLes baux existants offrent une sécurité
Surtout à une plus grande distance, une gestion fiable est essentielle. Si vous recherchez des biens immobiliers d'investissement gérés professionnellement, nous serons ravis de vous aider.
Frais d'acquisition
Les frais d'acquisition s'élèvent selon le Land à 5,5 % à 8,5 % du prix d'achat. En général, des frais d'agence s'appliquent lors de l'achat. Lors de l'acquisition via CDL Immobilien, les frais d'agence sont supprimés.
Détail des frais annexes
Taxe de transfert de propriété (selon le Land) :
Bavière : 3,5 %
Saxe : 3,5 %
Berlin : 6,0 %
Rhénanie-du-Nord-Westphalie : 6,5 %
Autres frais annexes :
Frais de notaire : 1,5 % du prix d'achat
Frais de registre foncier : 0,5 % du prix d'achat
Agent immobilier :
Commission d'agence : 3,57 % à 7,14 % (généralement partagé entre l'acheteur et le vendeur)
Pour un prix de l'objet de 400.000 euros à Munich, les coûts suivants sont par exemple engendrés :
Taxe de transfert de propriété : 14.000 euros (3,5 %)
Notaire : 6.000 euros
Registre foncier : 2.000 euros
Agent immobilier : 14.280 euros (3,57 %, non applicable lors d'un achat via CDL Immobilien)
Coûts annexes totaux : 36.280 euros (22.280 euros sans frais d'agence)
Avantages fiscaux du financement préservant le capital propre
Le financement préservant le capital propre d'un bien immobilier en Allemagne offre aux Suisses des avantages fiscaux considérables. Plus la part de capital étranger est élevée, plus les possibilités de déduction fiscale sont importantes.
Coûts déductibles en Allemagne
Pour les biens immobiliers loués, vous pouvez déduire les coûts suivants fiscalement :
Amortissement annuel (AfA) :
2 % de la valeur du bâtiment par an sur 50 ans (des optimisations peuvent également permettre plus)
Pour une valeur de bâtiment de 250.000 euros : 5.000 euros d'amortissement annuel
Coûts immédiatement déductibles :
Intérêts d'emprunt complets
Coûts de gestion immobilière
Entretien et réparations
Assurances
Coûts de conservation (en cas de rénovation ou de réhabilitation)
Taxe foncière
Exemple de calcul fiscal
Objet : Appartement pour 300.000 euros
Financement : 300.000 euros
Intérêts d'emprunt : 13.500 euros/an
Revenus locatifs : 14.400 euros/an
Amortissement : 5.000 euros/an
Perte fiscale en Allemagne :
Revenus locatifs : +15.400 euros
Intérêts : -13.500 euros,
Amortissement : -5.000 euros
= Perte de 3.100 euros
Cette perte réduit votre charge fiscale en Allemagne et peut être reportée.
Profiter de la convention de double imposition
La convention de double imposition entre la Suisse et l'Allemagne empêche une double imposition :
Les revenus locatifs sont imposés en Allemagne
En Suisse, les impôts allemands sont pris en compte
La réserve de progression peut influencer le taux d'imposition suisse
Les abattements peuvent être utilisés de manière optimale
Obligations fiscales en Allemagne et en Suisse
En tant que propriétaire suisse d'un bien immobilier en Allemagne, vous devez respecter des obligations fiscales tant en Allemagne qu'en Suisse.
Obligations fiscales en Allemagne
Déclaration annuelle d'impôt sur le revenu :
Soumission avant le 31 juillet de l'année suivante
Justificatif de tous les revenus locatifs et des coûts déductibles
En cas de pertes : report des pertes pour les années suivantes
Taxe sur la valeur ajoutée uniquement en cas de location commerciale
Taxe foncière :
Paiement annuel à la commune
Base d'imposition : valeur unitaire de la propriété
Typiquement 0,1 % à 0,3 % de la valeur du marché
Obligations de déclaration en Suisse
Déclaration de l'impôt sur la fortune :
Déclarer la propriété comme un bien étranger
Évaluation à la valeur du marché
Les dettes peuvent être compensées
Déclaration de l'impôt sur le revenu :
Les revenus locatifs allemands doivent être déclarés
Crédit des impôts payés en Allemagne
La réserve de progression peut augmenter ou diminuer le taux d'imposition suisse
Il est recommandé de consulter des conseillers fiscaux dans les deux pays pour exploiter toutes les possibilités d'optimisation.
Risques et stratégies de succès avec peu de capital propre
Acheter un bien immobilier avec peu de capital propre comporte des risques spécifiques que les investisseurs suisses doivent absolument connaître et gérer.
Principaux risques du financement total
Charge mensuelle plus élevée :
Pour un montant de prêt de 220.000 euros et un taux d'intérêt de 4,5 % : 825 euros de charge d'intérêt mensuelle
De plus, un remboursement d'au moins 1 % = 183 euros supplémentaires
Charge totale avant revenus : Plus de 1.000 euros par mois
Dépendance des revenus locatifs :
En cas de vacance, pas de revenus pour le service de la dette
Les pertes de loyer affectent la liquidité (une bonne gestion est nécessaire)
Prévoir les coûts d'entretien
Stratégies de minimisation des risques
Optimiser le choix de l'emplacement :
Choisir uniquement des emplacements avec une demande stable
Les villes universitaires ont une demande locative stable
Sécurisation financière :
Conserver au moins 6 mois de loyers en réserve
Assurance protection juridique pour les litiges locatifs
Gestion professionnelle :
Confier la gestion immobilière pour un suivi continu
Gestion locative pour des changements de locataires sans heurts
Sélection réussie des biens
Le choix du bon bien est crucial pour le succès de l'investissement. Les critères suivants doivent absolument être pris en compte :
Rendement locatif :
au moins 4,5 % de rendement locatif brut (avant impôt) pour une bonne situation de trésorerie
Avec un taux d'intérêt de 4,5 % plus amortissement, au moins 5,5 % sont nécessaires pour la couverture
État du bien :
Année de construction après 1960 pour des coûts d'entretien modérés
Aucune rénovation majeure requise dans les 5 prochaines années
Engagement de garantie contraignant dans l'acte de vente notarié
Facteurs de localisation :
Maximum 30 minutes vers un plus grand centre d'emploi
Liaison de transport public disponible
Commodités commerciales et soins médicaux à proximité
Méthodes d'évaluation réussies
Rendement locatif :
Le prix d'achat doit être en bonne relation avec le loyer annuel hors charges ->Calculer le rendement locatif
Méthode des valeurs comparables :
Vérifier les prix d'objets similaires (même concept) dans la région
Analyser l'évolution des 5 dernières années
Approche pratique et demande de financement
L'achat réussi d'un bien immobilier en Allemagne nécessite une approche structurée et une préparation minutieuse.
Rassembler les documents nécessaires
Justificatifs de revenus :
Bulletins de salaire des 6 derniers mois
Contrat de travail ou attestation de l'employeur
Déclarations fiscales des 2 dernières années
Pour les travailleurs indépendants : BWA et bilans annuels
Justificatif de patrimoine :
Relevés bancaires des 3 derniers mois
Relevés de compte de dépôt et polices d'assurance
Propriété immobilière en Suisse
Dettes et obligations en cours
Formuler une demande de financement de manière stratégique
Demandes parallèles auprès de plusieurs banques :
Contacter 3 à 5 banques en même temps
Pas plus de 5, afin de limiter la charge SCHUFA
Faire des demandes de conditions plutôt que des demandes de crédit
Profiter d'un soutien professionnel :
Engager un intermédiaire en financement avec une expérience suisse
Choisir des agents immobiliers allemands avec un focus international
Consulter des conseillers fiscaux dans les deux pays
CDL-Immobilienvous accompagne volontiers dans toutes ces démarches
Calendrier pour la conclusion de l'achat
Semaines 1-2 : Recherche de biens et visites
Contacter des portails en ligne et des agents immobiliers
Prendre des rendez-vous de conseil
Soumettre les premières demandes de financement
Semaines 3-4 : Contrat d'achat et financement
Discuter du contrat d'achat avec le notaire
Obtenir une promesse de financement
Semaines 5-8 : Rendez-vous chez le notaire et exécution
Authentification du contrat d'achat
Paiement du prix d'achat après l'inscription au registre foncier
Remise de l'objet et transfert de gestion
Liste de contrôle pour le processus d'achat
Avant la visite :
[] Clarifier le cadre de financement avec la banque
[] Demander les documents de l'objet au vendeur
[] Contacter l'agent immobilier ou le vendeur
Lors de la visite :
[] Vérifier l'état du toit, de la façade et du chauffage
[] Consulter les procès-verbaux
[] Contrôler le certificat énergétique et le plan de l'étage
Après l'acceptation :
[] Faire examiner le projet de contrat d'achat
[] Confirmer définitivement le financement
Gestion et stratégie à long terme
En tant que propriétaire à distance d'un bien immobilier en Allemagne, vous devriez établir dès le départ une structure de gestion professionnelle.
Gestion immobilière professionnelle
Services d'une bonne gestion immobilière :
surveiller les rentrées mensuelles de loyer
facturer les charges
confier de petites réparations
suivi des locataires sur place
Coûts de la gestion immobilière :
35-50 euros par chambre louée et par mois
Ces coûts sont entièrement déductibles fiscalement et garantissent une gestion professionnelle sans effort de temps personnel.
Planifier des stratégies de sortie
Vente après 10 ans :
Après 10 ans de détention, la vente est exonérée d'impôt (également pour les acheteurs suisses)
Les plus-values peuvent être entièrement réalisées
Augmentation de valeur typique : 2-6 % par an
Constitution de portefeuille par refinancement :
Après l'augmentation de valeur, nouveau financement sur la base d'une évaluation plus élevée
Utiliser le capital propre libéré pour d'autres biens
Construction d'un portefeuille immobilier diversifié
Location à long terme :
Protection contre l'inflation grâce à des ajustements de loyer réguliers
Transmission à la génération suivante possible
En tant que Suisse, vous avez la possibilité de constituer un portefeuille immobilier à forte rentabilité en Allemagne avec un investissement en capital propre minimal. La combinaison de prix plus bas, de financement flexible et d'avantages fiscaux fait de l'Allemagne une destination d'investissement attrayante.
La prochaine étape :Rassemblez vos documents, contactez des partenaires immobiliers spécialisés comme nous (CDL-Immobilien).
Avec la bonne préparation, vous pouvez acquérir votre premier bien en Allemagne avec peu de capital propre en quelques semaines.