Steuervorteile für Österreicher mit deutschen Immobilien

Österreichische Investoren haben ihre Beteiligungen am deutschen Immobilienmarkt zwischen 2019 und 2023 um über 12 Prozent erhöht. Diese Entwicklung ist nicht zufällig - die steuerlichen Rahmenbedingungen für Österreicher mit deutschen Immobilien bieten erhebliche Optimierungsmöglichkeiten, die bei korrekter Anwendung zu beträchtlichen Steuervorteilen führen können.

Die Besteuerung von Auslandsimmobilien zwischen Österreich und Deutschland folgt komplexen bilateralen Regelungen. Während Österreicher grundsätzlich auf ihr weltweites Einkommen steuerpflichtig sind, entstehen durch das Doppelbesteuerungsabkommen und nationale Sonderregelungen interessante Gestaltungsmöglichkeiten. Besonders attraktiv sind deutsche Immobilien aufgrund der linearen Abschreibung, der 10-Jahres-Regel für steuerfreie Kapitalgewinne und dem vollständigen Schuldzinsabzug.

In diesem Artikel erfahren Sie alle wichtigen Aspekte der steuerlichen Behandlung deutscher Immobilien für österreichische Investoren - von den grundlegenden Steuervorteilen bis hin zu fortgeschrittenen Optimierungsstrategien.

Die wichtigsten Steuervorteile im Überblick

Sie möchten als Österreicher Immobilien in Deutschland kaufen dann haben sie steuerliche Vorteile, die bei strategischer Nutzung erhebliche Einsparungen ermöglichen:

Abschreibung (AfA) von 2-3% der Gebäudeanschaffungskosten jährlich stellt den größten laufenden Steuervorteil dar. Diese lineare Abschreibung für Abnutzung reduziert das zu versteuernde Einkommen in Deutschland kontinuierlich über Jahrzehnte hinweg.

Vollständiger Schuldzinsabzug für Finanzierungskosten der deutschen Immobilie ermöglicht es, alle Zinsen als Werbungskosten geltend zu machen. Dies gilt sowohl für österreichische als auch deutsche Finanzierungen.

Steuerfreier Kapitalgewinn nach 10-jähriger Haltedauer in Deutschland macht langfristige Immobilieninvestitionen besonders attraktiv. Anders als in Österreich, wo die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) von 30 Prozent anfällt, sind Veräußerungsgewinne nach der Spekulationsfrist steuerfrei.

Das Doppelbesteuerungsabkommen verhindert doppelte Steuerbelastung durch Anrechnung der deutschen Steuer auf die österreichische Steuerschuld. Österreich gewährt dabei eine Entlastung für im Ausland gezahlte Steuern.

Die Möglichkeit zur steueroptimalen Finanzierungsstruktur über österreichische oder deutsche Banken bietet Flexibilität bei der Gestaltung. Je nach persönlicher Situation können unterschiedliche Finanzierungsmodelle zu verschiedenen Steuereffekten führen.

Vermietungseinkünfte und Abschreibungsmöglichkeiten

Deutsche Mieteinnahmen unterliegen der beschränkten Steuerpflicht in Deutschland, was bedeutet, dass Österreicher nur für ihre deutschen Immobilieneinkünfte dort steuerpflichtig sind. Diese Regelung bringt sowohl Vorteile als auch Besonderheiten mit sich.

AfA-Abschreibung reduziert jährlich die Steuerlast um 2-3 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes. Dabei wird zwischen dem Grund und Boden (nicht abschreibbar) und dem Gebäude unterschieden. Die lineare Abschreibung erfolgt über 33 Jahre bei Neubauten (3 Prozent) bzw. 50 Jahre bei Bestandsbauten (2 Prozent).

Werbungskosten wie Instandhaltung, Verwaltung und Finanzierungskosten sind vollständig absetzbar. Dazu gehören:

• Reparatur- und Renovierungskosten

• Hausverwaltungsgebühren

• Versicherungsbeiträge

• Grundsteuer

• Zinsen für Immobiliendarlehen

• Fahrtkosten zur Immobilie

Der Progressionsvorbehalt in Österreich berücksichtigt deutsche Einkünfte beim Steuersatz, besteuert sie aber nicht doppelt. Die deutschen Einkünfte werden zur Ermittlung des progressiven Steuersatzes herangezogen, der dann auf das übrige österreichische Einkommen angewendet wird.

Praktische Berechnung der AfA-Vorteile

Ein konkretes Beispiel verdeutlicht die Dimension der Steuervorteile: Bei einer Immobilie für 300.000 Euro mit einem Gebäudeanteil von 250.000 Euro ergibt sich eine jährliche AfA von 5.000 bis 7.500 Euro.

Die AfA reduziert das deutsche zu versteuernde Einkommen entsprechend. Bei einem Grenzsteuersatz von 30 Prozent in Deutschland beträgt die Steuerersparnis 1.875 bis 2.250 Euro jährlich. Diese Ersparnis wiederholt sich über die gesamte Abschreibungsdauer von 33 bis 50 Jahren.

Zusätzlich zur AfA können Österreicher als Ausländer mit beschränkter Steuerpflicht in Deutschland weitere Werbungskosten geltend machen. Bei einer vermieteten Wohnung summieren sich diese oft auf 1.000 bis 3.000 Euro jährlich, was bei entsprechendem Grenzsteuersatz weitere 300 bis 900 Euro Steuerersparnis bedeutet.

Kapitalgewinne und die 10-Jahres-Regel

Die deutsche Besteuerung von Kapitalgewinnen aus Immobilienverkäufen bietet für österreichische Investoren erhebliche Vorteile gegenüber der heimischen Regelung. Der Verkauf nach 10-jähriger Haltedauer ist in Deutschland vollständig steuerfrei - ein deutlicher Unterschied zur österreichischen Immobilienertragsteuer von 30 Prozent.

Verkauf innerhalb von 10 Jahren unterliegt hingegen der deutschen Spekulationssteuer. Die Gewinne werden dann als Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften besteuert und dem progressiven Einkommensteuersatz unterworfen.

Österreichische Besteuerung von Immobiliengewinnen aus Privatvermögen entfällt bei deutschen Immobilien aufgrund des Doppelbesteuerungsabkommens. Das Besteuerungsrecht liegt beim Lagestaat der Immobilie, also Deutschland.

Strategische Haltedauer ermöglicht vollständig steuerfreien Kapitalgewinn. Diese Regelung macht deutsche Immobilien besonders für langfristige Vermögensstrategien interessant. Ein Österreicher, der 2024 eine deutsche Immobilie für 400.000 Euro erwirbt und 2035 für 600.000 Euro verkauft, zahlt auf den Gewinn von 200.000 Euro keine Steuer in Deutschland.

Doppelbesteuerungsabkommen Österreich-Deutschland

Das Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zwischen Österreich und Deutschland aus dem Jahr 2002 regelt die steuerliche Behandlung grenzüberschreitender Einkünfte und bildet das Fundament für die Besteuerung österreichischer Immobilienbesitzer in Deutschland.

Besteuerungsrecht für Immobilieneinkünfte liegt grundsätzlich bei Deutschland als Lagestaat. Artikel 6 des DBA weist das primäre Besteuerungsrecht für Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen dem Staat zu, in dem sich die Liegenschaft befindet.

Österreich rechnet deutsche Steuer auf die österreichische Steuerschuld an. Das Anrechnungsverfahren verhindert eine doppelte Besteuerung der gleichen Einkünfte in beiden Ländern. Die Anrechnung ist jedoch auf die Höhe der österreichischen Steuer begrenzt, die auf die ausländischen Einkünfte entfällt.

Vermeidung der doppelten Besteuerung erfolgt nach dem Anrechnungsverfahren. Österreich besteuert das Welteinkommen seiner Ansässigen, rechnet aber die in Deutschland gezahlte Steuer an. Bei höheren deutschen Steuersätzen kann dies zu einer Entlastung führen.

Der Progressionsvorbehalt in Österreich kann jedoch den Gesamtsteuersatz erhöhen. Deutsche Einkünfte werden zwar nicht doppelt besteuert, fließen aber in die Berechnung des progressiven Steuersatzes für das österreichische Einkommen ein.

Beschränkte vs. unbeschränkte Steuerpflicht

Österreicher mit Wohnsitz in Österreich sind in Deutschland beschränkt steuerpflichtig. Dies bedeutet, dass nur die deutschen Immobilieneinkünfte der deutschen Besteuerung unterliegen, nicht das gesamte Welteinkommen.

Die beschränkte Steuerpflicht bringt sowohl Vor- als auch Nachteile:

Vorteile:

• Nur deutsche Einkünfte werden in Deutschland besteuert

• Keine Offenlegung des österreichischen Vermögens erforderlich

• Klarere Abgrenzung der Steuerpflicht

Nachteile:

• Freibeträge und Sonderausgaben sind eingeschränkt

• Kein Grundfreibetrag bei beschränkter Steuerpflicht

• Weniger Gestaltungsmöglichkeiten bei der Steueroptimierung

Finanzierungsvorteile und Schuldzinsabzug

Die Finanzierung deutscher Immobilien bietet österreichischen Investoren mehrere steuerliche Optimierungsmöglichkeiten. Zinsen für deutsche Immobilienfinanzierung sind in Deutschland vollständig absetzbar und reduzieren die Steuerlast erheblich.

Österreichische Finanzierung kann zu EUR-Konditionen ohne Währungsrisiko erfolgen. Österreichische Hausbanken bieten oft persönliche Betreuung und kennen die Kundenverhältnisse bereits. Die Zinsen sind in Deutschland als Werbungskosten abzugsfähig, unabhängig davon, wo das Darlehen aufgenommen wurde.

Deutsche Finanzierung bietet häufig günstigere Zinssätze für deutsche Immobilien, da die Banken das lokale Marktumfeld besser einschätzen können. Zudem kennen deutsche Banken die lokalen Bewertungsstandards und können oft höhere Beleihungsgrenzen anbieten.

Eigenkapitalanteil von mindestens 20 Prozent verbessert die Finanzierungskonditionen erheblich. Deutsche Banken verlangen typischerweise einen niedrigeren Eigenkapitalanteil als die Österreichischen.

Laufende Steuerbelastungen und Optimierung

Neben den großen Steuervorteilen entstehen bei deutschen Immobilien auch laufende Steuerbelastungen, die bei der Gesamtbetrachtung berücksichtigt werden müssen.

Grundsteuer in Deutschland ist deutlich niedriger als die österreichische Grundsteuer. Während in Österreich oft 0,5 bis 1 Prozent des Einheitswerts anfallen, beträgt die deutsche Grundsteuer typischerweise nur 0,1 bis 0,3 Prozent des Einheitswerts.

Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 und 6,5 Prozent je nach deutschem Bundesland muss beim Kauf entrichtet werden. Diese einmalige Belastung variiert erheblich:

• Bayern und Sachsen: 3,5%

• Baden-Württemberg: 5,0%

• Nordrhein-Westfalen: 6,5%

• Schleswig-Holstein: 6,5%

Jährliche Steuererklärungspflicht in Deutschland für Immobilieneinkünfte bedeutet zusätzlichen Aufwand. Österreichische Immobilienbesitzer müssen bis zum 31. Juli des Folgejahres eine deutsche Steuererklärung abgeben.

Steuerliche Betreuung durch deutschen Steuerberater ist oft empfehlenswert, da die deutschen Steuergesetze komplex sind und sich regelmäßig ändern. Die Kosten für steuerliche Beratung sind als Werbungskosten absetzbar.

Grundsteuerreform 2025

Die umfassende Reform der deutschen Grundsteuer bringt ab 2025 wesentliche Änderungen:

Neue Grundsteuer basiert auf aktuellen Immobilienwerten statt auf veralteten Einheitswerten aus den 1960er Jahren. Dies führt zu einer realistischeren Bewertung der Immobilien als Besteuerungsgrundlage.

Strategien zur Steueroptimierung

Fortgeschrittene Strategien zur Steueroptimierung können die Vorteile deutscher Immobilien für österreichische Investoren noch weiter verstärken.

Timing des Immobilienerwerbs und -verkaufs für optimale Steuereffekte spielt eine zentrale Rolle. Der Kaufzeitpunkt bestimmt die 10-Jahres-Frist für steuerfreie Veräußerungsgewinne, während der Verkaufszeitpunkt die tatsächliche Steuerbelastung beeinflusst.

Konzentration von Sanierungsmaßnahmen in steuergünstige Jahre kann die Gesamtbelastung reduzieren. Größere Renovierungsarbeiten sollten in Jahren mit hohen Mieteinnahmen durchgeführt werden, um die steuerliche Wirkung zu maximieren.

Wichtige Fallstricke und Risiken

Trotz der erheblichen Steuervorteile lauern bei deutschen Immobilieninvestments für Österreicher einige Fallstricke, die bei unzureichender Planung zu unerwarteten Belastungen führen können.

Progressionsvorbehalt kann österreichischen Steuersatz erhöhen. Deutsche Einkünfte werden zwar nicht doppelt besteuert, erhöhen aber den Grenzsteuersatz für das österreichische Einkommen. Bei hohen deutschen Mieteinnahmen kann dies zu einer erheblichen Mehrbelastung des österreichischen Einkommens führen.

Währungsrisiko bei unterschiedlichen Finanzierungs- und Mietvertragskonditionen ist minimal, da beide Länder den Euro verwenden. Dennoch können unterschiedliche Inflationsraten und Zinsentwicklungen in beiden Ländern zu Verschiebungen führen.

Um auf Nummer sicher zu gehen, lassen sie Sich von Experten wie uns (CDL-Immobilien) beraten.

Rechtzeitige Steuerplanung

Steuerliche Beratung sollte vor Immobilienerwerb erfolgen. Viele Gestaltungsmöglichkeiten können nur vor dem Kauf implementiert werden. Nachträgliche Optimierungen sind oft schwieriger oder unmöglich.

Simulation verschiedener Szenarien für Kauf, Haltedauer und Verkauf hilft, die optimale Strategie zu entwickeln. Dabei sollten verschiedene Annahmen über Mietentwicklung, Wertsteigerung und Steuergesetzänderungen berücksichtigt werden.

Dokumentation aller steuerrelevanten Ausgaben und Einnahmen ist essentiell für die jährlichen Steuererklärungen in beiden Ländern. Eine saubere Buchführung erleichtert nicht nur die Steuererklärung, sondern maximiert auch die absetzbaren Kosten.

Regelmäßige Überprüfung der Steueroptimierung bei sich ändernden Verhältnissen stellt sicher, dass die Strategie aktuell bleibt. Änderungen der Gesetze, der persönlichen Situation oder der Immobilienmärkte können Anpassungen erforderlich machen.

Ein systematisches Vorgehen umfasst:

1. Steuerberatung vor Kaufentscheidung

2. Strukturierung der Finanzierung

3. Laufende Optimierung der Werbungskosten

4. Rechtzeitige Planung von Sanierungsmaßnahmen

5. Strategische Entscheidung über Haltedauer oder Verkauf

Die Steuervorteile für Österreicher mit deutschen Immobilien sind erheblich, erfordern aber professionelle Planung und Betreuung. Bei korrekter Umsetzung können sie jedoch zu beträchtlichen Einsparungen und einer optimierten Vermögensstruktur führen. Die Investition in kompetente steuerliche Beratung zahlt sich durch die realisierten Steuervorteile meist mehrfach aus.

Wenn Sie von den steuerlichen Vorteilen und attraktiven Renditen deutscher Immobilien profitieren möchten, begleiten wir Sie gerne.