Acquistare immobili in Germania senza capitale proprio: La guida completa
Mentre in Svizzera di solito viene richiesto un capitale proprio del 25% al 35% per ogni acquisto immobiliare, il mercato tedesco offre agli investitori svizzeri possibilità completamente nuove. Le banche tedesche offrono finanziamenti fino al 100% del prezzo d'acquisto - un'opzione che in Svizzera è praticamente impensabile.
Per gli svizzeri con redditi stabili, questa rappresenta un'opportunità attraente per investire nel mercato immobiliare tedesco con meno requisiti di rimborso. I prezzi immobiliari più bassi in Germania, combinati con opzioni di finanziamento flessibili, creano condizioni ideali per investimenti ad alto rendimento.
Questo articolo ti mostra passo dopo passo come gli svizzeri possono acquistare con successo immobili in Germania senza capitale proprio. Scoprirai tutto sulle condizioni legali, le opzioni di finanziamento, i vantaggi fiscali e i passi pratici per l'attuazione.
Finanziamento totale per investitori svizzeri
Le banche tedesche sono decisamente più flessibili rispetto ai loro omologhi svizzeri quando si tratta di finanziare acquisti immobiliari. Mentre gli istituti svizzeri sono rigorosamente vincolati alla regola del 20% di capitale proprio, le banche tedesche possono decidere individualmente e offrono regolarmente finanziamenti totali.
Opzioni di finanziamento a colpo d'occhio
Le banche tedesche offrono agli svizzeri i seguenti modelli di finanziamento:
Finanziamento dell'80%L'80% del prezzo d'acquisto viene finanziato, le spese accessorie sono a carico dell'acquirente.
Finanziamento del 90%Il 90% del prezzo d'acquisto viene finanziato, le spese accessorie sono a carico dell'acquirente.
Finanziamento del 100%L'intero prezzo d'acquisto viene finanziato, le spese accessorie sono a carico dell'acquirente.
Perché le banche tedesche sono più flessibili
Rispetto agli istituti svizzeri, le banche tedesche hanno diversi vantaggi:
Nessun requisito legale di capitale proprioLe banche tedesche possono decidere individualmente sulle finanziamenti
Esperienza con stranieriMolte banche tedesche hanno reparti specializzati per clienti stranieri
Pressione competitivaIl mercato tedesco è più competitivo, il che porta a condizioni più flessibili
Affidabilità creditizia svizzeraGli svizzeri sono considerati clienti particolarmente solvibili
I tassi di interesse per finanziamenti completi sono tipicamente superiori di 0,5% a 1% rispetto alle condizioni standard. Con tassi di mercato attuali di circa 3,5% per finanziamenti standard, pagherete per un finanziamento completo tra 4% e 4,5%.
Fondamenti legali per i compratori di immobili svizzeri
In qualità di cittadini svizzeri, godete in Germania di ampi diritti nell'acquisto di immobili. Praticamente non ci sono restrizioni che possano ostacolare i vostri piani di investimento.
Nessun obbligo di soggiorno o residenza
A differenza di altri paesi, gli svizzeri non necessitano di permessi speciali per l'acquisto di immobili in Germania:
Nessun permesso di soggiorno richiesto
Nessuna residenza tedesca necessaria
Numero illimitato di immobili acquistabili
Stessa trattazione legale dei cittadini tedeschi
La gestione notarile garantisce sicurezza
L'acquisto immobiliare in Germania avviene esclusivamente tramite un notaio tedesco, il che offre la massima sicurezza legale:
Verifica del contratto di acquistoIl notaio esamina dettagliatamente tutte le clausole contrattuali
Verifica del registro fondiarioGaranzia di trasferimento libero da oneri
Gestione fiduciariaProtezione contro le frodi tramite gestione fiduciaria del pagamento
MultilinguismoMolti notai nelle zone di confine parlano fluentemente tedesco e francese
L'intero processo dalla conclusione del contratto all'iscrizione nel registro fondiario dura in genere da 4 a 8 settimane e avviene completamente secondo il diritto tedesco.
Partner finanziari per svizzeri
Non tutte le banche tedesche finanziano volentieri clienti stranieri. Tuttavia, i seguenti istituti hanno dimostrato esperienza con finanziamenti svizzeri:
Istituti regionali con esperienza svizzera:
Casse di risparmio in Baden-Württemberg e Baviera
Banche popolari nel sud della Germania
PSD Bank Monaco
Banca ipotecaria di Monaco
Circa 15-20 banche tedesche offrono attivamente finanziamenti completi per svizzeri. Le migliori condizioni si ottengono tramite richieste parallele a più istituti, e siamo lieti di assistervi.
Località e tipologie di immobili attraenti
Il mercato immobiliare tedesco offre agli investitori svizzeri prezzi nettamente più favorevoli con rendimenti attraenti. Particolarmente interessanti sono le località con una struttura economica stabile e una popolazione in crescita.
Top località di investimento per svizzeri
Monaco: La capitale bavarese si distingue per l'alta qualità della vita e la forte potenza economica
Appartamenti di proprietà a partire da 400.000 euro
Rendimenti lordi da affitto del 3-5,5%
Alta domanda da parte di aziende internazionali e università
Sviluppo del valore stabile nonostante i prezzi di ingresso più elevati
München è uno dei luoghi immobiliari più ambiti in Germania. Nonostante i prezzi relativamente elevati, la città offre investimenti sicuri a lungo termine grazie alla sua forza economica e all'infrastruttura attraente. Per gli investitori svizzeri, Monaco è particolarmente interessante per la vicinanza alla Svizzera e la buona connessione ai trasporti.
Berlino: La capitale continua a offrire un livello di prezzo moderato con alta domanda
: Appartamenti in proprietà a partire da 350.000 Euro
: Rendimenti lordi da affitto del 4-6%
: Forte afflusso di popolazione
Francoforte sul Meno: Metropoli finanziaria con un'atmosfera internazionale
: Appartamenti in proprietà a partire da 350.000 Euro
: Rendimenti lordi da affitto del 3,5-5%
: Alta domanda da parte di banche, aziende e professionisti internazionali
: Eccellente collegamento ai trasporti e infrastruttura
Berlino: La capitale continua a offrire un livello di prezzo moderato con alta domanda
: Appartamenti in proprietà a partire da 350.000 Euro
Rendimenti lordi da affitto del 4-6%
Forte afflusso di popolazione
AugsburgCittà storica con un'economia stabile
Appartamenti di proprietà a partire da 250.000 Euro
Solida domanda di affitto da parte di università e industria
Buoni collegamenti di trasporto con la Svizzera
Focus su immobili affittati
Per gli svizzeri che desiderano acquistare un immobile in Germania senza capitale proprio, gli appartamenti già affittati sono particolarmente attraenti:
Entrate da affitto immediateEntrate dirette per il servizio del debito
Affittabilità comprovataAffitti competitivi già stabiliti
Rendimento calcolabileBase affidabile per il piano di finanziamento
Minore rischio di vuotoI contratti di locazione esistenti offrono sicurezza
Specialmente a distanza maggiore, una gestione affidabile è fondamentale. Se sta cercando immobili per investimento gestiti professionalmente, saremo lieti di assisterla.
Costi accessori di acquisto
I costi accessori di acquisto variano a seconda del Land dal 5,5% all'8,5% del prezzo di acquisto. Di solito, all'acquisto si aggiunge una commissione per l'agente immobiliare. Nell'acquisto tramite CDL Immobilien, la commissione per l'agente è eliminata.
Suddivisione dei costi accessori
Imposta di registro (a seconda del Land):
Baviera: 3,5%
Sassonia: 3,5%
Berlino: 6,0%
Renania Settentrionale-Vestfalia: 6,5%
Ulteriori costi accessori:
Spese notarili: 1,5% del prezzo di acquisto
Spese per il registro fondiario: 0,5% del prezzo di acquisto
Agente immobiliare:
Commissione dell'agente immobiliare: 3,57% fino a 7,14% (di solito divisa tra acquirente e venditore)
Per un prezzo dell'immobile di 400.000 Euro a Monaco, si generano ad esempio i seguenti costi:
Imposta di registro: 14.000 Euro (3,5%)
Notaio: 6.000 Euro
Catasto: 2.000 Euro
Agente: 14.280 Euro (3,57%, non applicabile in caso di acquisto tramite CDL Immobilien)
Costi accessori totali: 36.280 Euro (22.280 Euro senza commissione dell'agente)
Vantaggi fiscali del finanziamento che preserva il capitale proprio
Il finanziamento che preserva il capitale proprio di un immobile in Germania offre ai cittadini svizzeri notevoli vantaggi fiscali. Maggiore è la quota di capitale di terzi, maggiori sono le possibilità di deduzione fiscale.
Costi deducibili in Germania
Per gli immobili affittati, è possibile dedurre fiscalmente i seguenti costi:
Ammortamento annuale (AfA):
2% del valore dell'edificio annualmente per 50 anni (con ottimizzazioni è possibile anche di più)
Per un valore dell'edificio di 250.000 Euro: 5.000 Euro di ammortamento annuale
Costi immediatamente deducibili:
Interessi sul prestito totale
Costi di gestione immobiliare
Manutenzione e riparazioni
Assicurazioni
Spese di conservazione (in caso di ristrutturazione o riqualificazione)
Tassa fondiaria
Esempio di calcolo fiscale
Oggetto: appartamento per 300.000 Euro
Finanziamento: 300.000 Euro
Interessi sul prestito: 13.500 Euro/anno
Entrate da affitto: 14.400 Euro/anno
Ammortamento: 5.000 Euro/anno
Perdita fiscale in Germania:
Entrate da affitto: +15.400 Euro
Interessi: -13.500 Euro
Ammortamento: -5.000 Euro
= Perdita di 3.100 Euro
Questa perdita riduce il suo carico fiscale in Germania e può essere riportata.
Sfruttare la convenzione contro la doppia imposizione
La convenzione contro la doppia imposizione tra la Svizzera e la Germania impedisce una doppia tassazione:
I redditi da locazione sono tassati in Germania
In Svizzera vengono accreditate le tasse tedesche
La riserva di progressione può influenzare l'aliquota fiscale svizzera
Le esenzioni possono essere utilizzate in modo ottimale
Obblighi fiscali in Germania e in Svizzera
In qualità di proprietario svizzero di un immobile in Germania, deve rispettare obblighi fiscali sia in Germania che in Svizzera.
Obblighi fiscali in Germania
Dichiarazione annuale dell'imposta sul reddito:
Presentazione entro il 31 luglio dell'anno successivo
Prova di tutti i redditi da locazione e delle spese deducibili
In caso di perdite: riporto delle perdite per anni successivi
IVA solo per affitti commerciali
Imposta fondiaria:
Pagamento annuale al comune
Base imponibile: valore catastale dell'immobile
Tipicamente dallo 0,1% allo 0,3% del valore di mercato
Obblighi di segnalazione in Svizzera
Dichiarazione dell'imposta sul patrimonio:
Dichiarare l'immobile come patrimonio estero
Valutazione al valore di mercato
I debiti possono essere compensati
Dichiarazione dell'imposta sul reddito:
I redditi da affitto tedeschi sono soggetti a segnalazione
Credito d'imposta per le tasse pagate in Germania
La riserva di progressione può aumentare o diminuire l'aliquota fiscale svizzera
È consigliabile consultare un commercialista in entrambi i paesi per sfruttare tutte le possibilità di ottimizzazione.
Rischi e strategie di successo con un basso apporto di capitale proprio
Acquistare un immobile con poco capitale proprio comporta rischi specifici che gli investitori svizzeri devono assolutamente conoscere e gestire.
Principali rischi del finanziamento totale
Maggiore onere mensile:
Con un importo del prestito di 220.000 euro e un tasso d'interesse del 4,5%: 825 euro di onere mensile per interessi
In aggiunta, un rimborso di almeno l'1% = ulteriori 183 euro
Onere totale prima delle entrate: oltre 1.000 euro mensili
Dipendenza dai redditi da locazione:
In caso di vuoto, nessun reddito per il servizio del debito
Le perdite da locazione gravano sulla liquidità (è necessaria una buona gestione)
Pianificare i costi di manutenzione
Strategie per la minimizzazione dei rischi
Ottimizzare la scelta della posizione:
Scegliere solo posizioni con domanda stabile
Le città universitarie hanno una domanda di affitto stabile
Sicurezza finanziaria:
Mantenere almeno 6 mesi di affitti come riserva
Assicurazione legale per controversie locative
Gestione professionale:
Affidare la gestione immobiliare per un'assistenza continua
Gestione degli affitti per passaggi di inquilini senza problemi
Selezione degli immobili di successo
La corretta selezione degli immobili è fondamentale per il successo dell'investimento. I seguenti criteri devono essere assolutamente considerati:
Rendimento da affitto:
almeno 4,5% di rendimento lordo da affitto (prima delle tasse) per una buona situazione di cash flow
Con un tasso d'interesse del prestito del 4,5% più ammortamento, sono necessari almeno il 5,5% per la copertura
Condizioni dell'immobile:
Anno di costruzione dopo il 1960 per costi di manutenzione moderati
Non sono necessarie grandi ristrutturazioni nei prossimi 5 anni
Impegno vincolante di garanzia nel contratto di acquisto notarile
Fattori di localizzazione:
Massimo 30 minuti da un centro di lavoro più grande
Collegamenti di trasporto pubblico disponibili
Opportunità di acquisto e assistenza medica nelle vicinanze
Metodi di valutazione di successo
Rendimento locativo:
Il prezzo d'acquisto dovrebbe essere in buona relazione con l'affitto annuale netto ->Calcolare il rendimento locativo
Metodo del valore di confronto:
Verificare i prezzi di oggetti simili (stesso concetto) nella regione
Analizzare lo sviluppo degli ultimi 5 anni
Procedura pratica e richiesta di finanziamento
L'acquisto di successo di un immobile in Germania richiede un approccio strutturato e una preparazione accurata.
Raccogliere la documentazione necessaria
Prova di reddito:
Estratti conto degli ultimi 6 mesi
Contratto di lavoro o conferma del datore di lavoro
Dichiarazioni fiscali degli ultimi 2 anni
Per i lavoratori autonomi: BWA e bilanci annuali
Prova di patrimonio:
Estratti conto degli ultimi 3 mesi
Estratti conto di deposito e polizze assicurative
Proprietà immobiliari in Svizzera
Debiti e obbligazioni in corso
Presentare la richiesta di finanziamento in modo strategico
Richieste parallele presso più banche:
Richiedere contemporaneamente a 3-5 banche
Non più di 5, per limitare il carico SCHUFA
Presentare richieste di condizioni anziché domande di prestito
Utilizzare supporto professionale:
Incaricare un intermediario finanziario con esperienza svizzera
Scegliere agenti immobiliari tedeschi con focus internazionale
Consultare un consulente fiscale in entrambi i paesi
CDL-ImmobilienLa accompagna volentieri in tutte queste questioni
Piano temporale per la conclusione dell'acquisto
Settimane 1-2: Ricerca e visita dell'immobile
Contattare portali online e agenti immobiliari
Fissare appuntamenti per consulenze
Presentare le prime richieste di finanziamento
Settimane 3-4: Contratto di acquisto e finanziamento
Discutere il contratto di acquisto con il notaio
Ottenere l'approvazione del finanziamento
Settimane 5-8: Appuntamento notarile e conclusione
Beurkundazione del contratto di acquisto
Pagamento del prezzo di acquisto dopo l'iscrizione nel registro fondiario
Consegna dell'oggetto e trasferimento della gestione
Checklist per il processo di acquisto
Prima della visita:
[] Chiarire il quadro finanziario con la banca
[] Richiedere la documentazione dell'oggetto al venditore
[] Contattare l'agente immobiliare o il venditore
Durante la visita:
[] Verificare lo stato del tetto, della facciata e del riscaldamento
[] Visionare i verbali
[] Controllare l'attestato di prestazione energetica e la pianta
Dopo l'accettazione:
[] Far esaminare il progetto di contratto di acquisto
[] Confermare definitivamente il finanziamento
Gestione e strategia a lungo termine
In qualità di proprietario svizzero di un immobile in Germania, dovreste stabilire fin dall'inizio una struttura di gestione professionale.
Gestione immobiliare professionale
Servizi di una buona gestione immobiliare:
monitorare gli incassi mensili degli affitti
liquidare le spese accessorie
affidare piccole riparazioni
assistenza agli inquilini in loco
Costi della gestione immobiliare:
35-50 euro per stanza affittata al mese
Questi costi sono completamente deducibili fiscalmente e garantiscono un'assistenza professionale senza impegno di tempo personale.
Pianificare strategie di uscita
Vendita dopo 10 anni:
Dopo 10 anni di possesso, la vendita è esente da tasse (anche per i compratori svizzeri)
Gli aumenti di valore possono essere completamente realizzati
Aumento di valore tipico: 2-6% annuo
Costruzione del portafoglio attraverso il rifinanziamento:
Dopo l'aumento di valore, nuova finanziamento basato su una valutazione più alta
Utilizzare il capitale proprio liberato per ulteriori immobili
Costruzione di un portafoglio immobiliare diversificato
Affitto a lungo termine:
Protezione dall'inflazione attraverso adeguamenti regolari degli affitti
Possibilità di ereditare alla prossima generazione
In qualità di svizzero, avete la possibilità di costruire un portafoglio immobiliare ad alta redditività in Germania con un investimento di capitale proprio minimo. La combinazione di prezzi più bassi, finanziamenti flessibili e vantaggi fiscali rende la Germania una meta d'investimento attraente.
Il passo successivo:Raccogliete i vostri documenti, contattate partner immobiliari specializzati come noi (CDL-Immobilien).
Con la giusta preparazione, potrete acquistare già in poche settimane il vostro primo immobile in Germania con poco capitale proprio.