Avantages fiscaux pour les Autrichiens avec des biens immobiliers allemands

Les investisseurs autrichiens ont augmenté leurs participations sur le marché immobilier allemand de plus de 12 pour cent entre 2019 et 2023. Cette évolution n'est pas le fruit du hasard - les conditions fiscales pour les Autrichiens possédant des biens immobiliers en Allemagne offrent d'importantes possibilités d'optimisation, qui, si elles sont appliquées correctement, peuvent conduire à des avantages fiscaux considérables.

La fiscalité des biens immobiliers étrangers entre l'Autriche et l'Allemagne suit des réglementations bilatérales complexes. Bien que les Autrichiens soient généralement imposables sur leurs revenus mondiaux, la convention de double imposition et les réglementations nationales spéciales offrent des possibilités de structuration intéressantes. Les biens immobiliers allemands sont particulièrement attrayants en raison de l'amortissement linéaire, de la règle des 10 ans pour les plus-values exonérées d'impôt et de la déduction complète des intérêts d'emprunt.

Dans cet article, vous découvrirez tous les aspects importants du traitement fiscal des biens immobiliers allemands pour les investisseurs autrichiens - des avantages fiscaux fondamentaux aux stratégies d'optimisation avancées.

Les principaux avantages fiscaux en un coup d'œil

En tant qu'Autrichien, si vous souhaitez acheter des biens immobiliers en Allemagne, vous bénéficiez d'avantages fiscaux qui, s'ils sont utilisés stratégiquement, permettent d'importantes économies :

Amortissement (AfA) de 2-3 % des coûts d'acquisition des bâtiments par anreprésente le plus grand avantage fiscal courant. Cet amortissement linéaire pour usure réduit continuellement le revenu imposable en Allemagne sur plusieurs décennies.

Déduction complète des intérêts d'emprunt pour les coûts de financementde la propriété allemande permet de déduire tous les intérêts en tant que frais professionnels. Cela s'applique tant aux financements autrichiens qu'allemands.

Plus-value exonérée d'impôt après une durée de détention de 10 ansen Allemagne rend les investissements immobiliers à long terme particulièrement attrayants. Contrairement à l'Autriche, où l'impôt sur les plus-values immobilières (ImmoESt) est de 30 pour cent, les gains de cession sont exonérés d'impôt après la période de spéculation.

Leconvention de double imposition empêche la double impositionpar le crédit d'impôt de l'impôt allemand sur la dette fiscale autrichienne. L'Autriche accorde un allègement pour les impôts payés à l'étranger.

LePossibilité d'une structure de financement fiscalement optimaleLa flexibilité dans la conception est offerte par les banques autrichiennes ou allemandes. Selon la situation personnelle, différents modèles de financement peuvent entraîner divers effets fiscaux.

Revenus locatifs et possibilités d'amortissement

Les revenus locatifs allemands sont soumis à une imposition limitée en Allemagne, ce qui signifie que les Autrichiens ne sont imposables que sur leurs revenus immobiliers allemands. Cette réglementation présente à la fois des avantages et des particularités.

L'amortissement AfA réduit annuellement la charge fiscalede 2 à 3 pour cent du coût d'acquisition du bâtiment. Il est fait une distinction entre le terrain (non amortissable) et le bâtiment. L'amortissement linéaire se fait sur 33 ans pour les constructions neuves (3 pour cent) et sur 50 ans pour les bâtiments existants (2 pour cent).

Frais professionnelstels que les coûts d'entretien, de gestion et de financement sont entièrement déductibles. Cela inclut :

• Coûts de réparation et de rénovation

• Frais de gestion immobilière

• Cotisations d'assurance

• Taxe foncière

• Intérêts sur les prêts immobiliers

• Frais de déplacement vers la propriété

LeRéserve de progression en Autricheprend en compte les revenus allemands pour le taux d'imposition, mais ne les impose pas deux fois. Les revenus allemands sont utilisés pour déterminer le taux d'imposition progressif, qui est ensuite appliqué au reste du revenu autrichien.

Calcul pratique des avantages de l'amortissement

Un exemple concret illustre l'ampleur des avantages fiscaux : pour un bien immobilier de 300.000 euros avec une part de bâtiment de 250.000 euros, on obtient un amortissement annuel de 5.000 à 7.500 euros.

L'AfA réduit le revenu imposable allemand en conséquence. Avec un taux marginal d'imposition de 30 pour cent en Allemagne, laL'économie d'impôt s'élève à 1.875 à 2.250 euros par an.Cette économie se répète sur toute la durée d'amortissement de 33 à 50 ans.

En plus de l'AfA, les Autrichiens en tant qu'étrangers avec une obligation fiscale limitée en Allemagne peuvent faire valoir d'autres frais professionnels. Pour un appartement loué, ceux-ci s'élèvent souvent à 1.000 à 3.000 euros par an, ce qui signifie, avec un taux marginal d'imposition correspondant, une économie d'impôt supplémentaire de 300 à 900 euros.

Gains en capital et la règle des 10 ans

La fiscalité allemande sur les gains en capital provenant de la vente de biens immobiliers offre des avantages considérables pour les investisseurs autrichiens par rapport à la réglementation nationale. La vente après une durée de détention de 10 ans est entièrement exonérée d'impôt en Allemagne - une différence marquée par rapport à l'impôt sur les plus-values immobilières autrichien de 30 pour cent.

La vente dans les 10 ansest soumise à l'impôt spéculatif allemand. Les gains sont alors imposés comme des revenus provenant de transactions privées et soumis au taux d'imposition progressif.

La fiscalité autrichienne sur les gains immobiliersprovenant de biens privés est exclue pour les biens immobiliers allemands en raison de la convention de double imposition. Le droit d'imposition appartient à l'État de situation de l'immeuble, donc l'Allemagne.

Durée de détention stratégiquepermet un gain en capital entièrement exonéré d'impôt. Cette réglementation rend les biens immobiliers allemands particulièrement intéressants pour les stratégies de patrimoine à long terme. Un Autrichien qui acquiert un bien immobilier allemand pour 400.000 euros en 2024 et le vend pour 600.000 euros en 2035 ne paie aucun impôt en Allemagne sur le gain de 200.000 euros.

Convention de double imposition Autriche-Allemagne

La convention de double imposition (CDI) entre l'Autriche et l'Allemagne de 2002 régit le traitement fiscal des revenus transfrontaliers et constitue le fondement de l'imposition des propriétaires immobiliers autrichiens en Allemagne.

Droit fiscal pour les revenus immobiliersrelève en principe de l'Allemagne en tant qu'État de localisation. L'article 6 de la CDI attribue le droit fiscal primaire pour les revenus provenant de biens immobiliers à l'État dans lequel se trouve le bien.

L'Autriche impute l'impôt allemandsur la dette fiscale autrichienne. La procédure de crédit d'impôt empêche une double imposition des mêmes revenus dans les deux pays. Cependant, le crédit est limité au montant de l'impôt autrichien qui s'applique aux revenus étrangers.

Évitement de la double impositionse fait selon la procédure de crédit d'impôt. L'Autriche impose le revenu mondial de ses résidents, mais impute l'impôt payé en Allemagne. En cas de taux d'imposition allemands plus élevés, cela peut entraîner un allègement.

Lemaintien de la progressivité en Autrichepeut cependant augmenter le taux d'imposition global. Les revenus allemands ne sont pas doublement imposés, mais sont pris en compte dans le calcul du taux d'imposition progressif pour le revenu autrichien.

Imposition limitée vs. imposition illimitée

Les Autrichiens ayant leur résidence en Autrichesont soumis à une imposition limitée en Allemagne. Cela signifie que seuls les revenus immobiliers allemands sont soumis à l'imposition allemande, et non l'ensemble du revenu mondial.

L'imposition limitée présente à la fois des avantages et des inconvénients :

Avantages :

• Seuls les revenus allemands sont imposés en Allemagne.

• Aucune divulgation de la fortune autrichienne requise

• Définition plus claire de l'obligation fiscale

Inconvénients :

• Les abattements et les dépenses spéciales sont limités

• Pas d'abattement de base en cas d'obligation fiscale limitée

• Moins de possibilités de structuration pour l'optimisation fiscale

Avantages de financement et déduction des intérêts d'emprunt

Le financement d'immobilier allemand offre aux investisseurs autrichiens plusieurs possibilités d'optimisation fiscale.Les intérêts pour le financement immobilier allemand sont entièrement déductibles en Allemagneet réduisent considérablement la charge fiscale.

Financement autrichienpeut se faire à des conditions en EUR sans risque de change. Les banques locales autrichiennes offrent souvent un accompagnement personnalisé et connaissent déjà les relations clients. Les intérêts sont déductibles en Allemagne en tant que frais professionnels, peu importe où le prêt a été contracté.

Financement allemandoffre souvent des taux d'intérêt plus avantageux pour les biens immobiliers allemands, car les banques peuvent mieux évaluer le marché local. De plus, les banques allemandes connaissent les normes d'évaluation locales et peuvent souvent proposer des limites de financement plus élevées.

Part de capital propre d'au moins 20 pour centaméliore considérablement les conditions de financement. Les banques allemandes exigent généralement une part de capital propre inférieure à celle des banques autrichiennes.

Charges fiscales courantes et optimisation

En plus des grands avantages fiscaux, des charges fiscales courantes surviennent également avec les biens immobiliers allemands, qui doivent être pris en compte dans l'analyse globale.

Taxe foncière en Allemagneest nettement inférieure à la taxe foncière autrichienne. Alors qu'en Autriche, il est souvent question de 0,5 à 1 pour cent de la valeur unitaire, la taxe foncière allemande est généralement de seulement 0,1 à 0,3 pour cent de la valeur unitaire.

Droit de mutation immobilière entre 3,5 et 6,5 pour centselon le Land allemand, doit être payé lors de l'achat. Cette charge unique varie considérablement :

• Bayern et Saxe : 3,5 %

• Bade-Wurtemberg : 5,0 %

• Rhénanie-du-Nord-Westphalie : 6,5 %

• Schleswig-Holstein : 6,5 %

Obligation annuelle de déclaration fiscale en Allemagnepour les revenus immobiliers signifie un effort supplémentaire. Les propriétaires immobiliers autrichiens doivent soumettre une déclaration fiscale allemande d'ici le 31 juillet de l'année suivante.

Assistance fiscale par un conseiller fiscal allemandest souvent recommandée, car les lois fiscales allemandes sont complexes et changent régulièrement. Les frais de conseil fiscal sont déductibles en tant que frais professionnels.

Réforme de la taxe foncière 2025

La réforme complète de la taxe foncière allemande entraîne des changements significatifs à partir de 2025 :

La nouvelle taxe foncière est basée sur les valeurs immobilières actuellesau lieu des valeurs cadastrales obsolètes des années 1960. Cela conduit à une évaluation plus réaliste des biens immobiliers comme base d'imposition.

Stratégies d'optimisation fiscale

Des stratégies avancées d'optimisation fiscale peuvent encore renforcer les avantages des biens immobiliers allemands pour les investisseurs autrichiens.

Le timing de l'acquisition et de la vente immobilièrepour des effets fiscaux optimaux joue un rôle central. Le moment d'achat détermine le délai de 10 ans pour les plus-values exonérées d'impôt, tandis que le moment de la vente influence la charge fiscale réelle.

Concentration des mesures de rénovationdans des années fiscalement avantageuses peut réduire la charge totale. Les travaux de rénovation majeurs devraient être réalisés lors des années avec des revenus locatifs élevés afin de maximiser l'effet fiscal.

Importants pièges et risques

Malgré les avantages fiscaux considérables, des pièges existent dans les investissements immobiliers allemands pour les Autrichiens, qui peuvent entraîner des charges inattendues en cas de planification insuffisante.

La réserve de progression peut augmenter le taux d'imposition autrichien. Les revenus allemands ne sont certes pas soumis à une double imposition, mais augmentent le taux marginal d'imposition pour le revenu autrichien. En cas de revenus locatifs allemands élevés, cela peut entraîner une charge fiscale supplémentaire significative sur le revenu autrichien.

Risque de changeLes différences de conditions de financement et de contrat de location sont minimes, car les deux pays utilisent l'euro. Cependant, des taux d'inflation et des évolutions des taux d'intérêt différents dans les deux pays peuvent entraîner des variations.

Pour être sûr, faites-vous conseiller par des experts comme nous (CDL-Immobilien).

Planification fiscale en temps opportun

Le conseil fiscal doit avoir lieu avant l'acquisition immobilière.De nombreuses options de structuration ne peuvent être mises en œuvre qu'avant l'achat. Les optimisations ultérieures sont souvent plus difficiles ou impossibles.

Simulation de différents scénariospour l'achat, la durée de détention et la vente aide à développer la stratégie optimale. Différentes hypothèses concernant l'évolution des loyers, l'appréciation de la valeur et les modifications de la législation fiscale doivent être prises en compte.

Documentation de toutes les dépenses et revenus fiscauxest essentielle pour les déclarations fiscales annuelles dans les deux pays. Une comptabilité soignée facilite non seulement la déclaration fiscale, mais maximise également les coûts déductibles.

Vérification régulière de l'optimisation fiscaleen cas de changements de circonstances garantit que la stratégie reste à jour. Des modifications des lois, de la situation personnelle ou des marchés immobiliers peuvent nécessiter des ajustements.

Une approche systématique comprend :

1. Conseil fiscal avant la décision d'achat

2. Structuration du financement

3. Optimisation continue des frais de publicité

4. Planification opportune des mesures de rénovation

5. Décision stratégique sur la durée de détention ou la vente

Les avantages fiscaux pour les Autrichiens possédant des biens immobiliers en Allemagne sont considérables, mais nécessitent une planification et un accompagnement professionnels. En cas de mise en œuvre correcte, ils peuvent cependant conduire à des économies substantielles et à une structure patrimoniale optimisée. L'investissement dans un conseil fiscal compétent est généralement rentabilisé par les avantages fiscaux réalisés.

Si vous souhaitez bénéficier des avantages fiscaux et des rendements attractifs des biens immobiliers allemands, nous serons ravis de vous accompagner.