Posizione immobiliare: Perché le A-Lagen sono così popolari
Perché la posizione immobiliare è così importante per gli investitori? La posizione giusta determina il valore, gli affitti e l'apprezzamento futuro della vostra proprietà. In questo articolo vi mostreremo come scegliere la migliore posizione e in cosa si differenziano le posizioni A, B e C.
Il più importante a colpo d'occhio
Le posizioni A sono generalmente luoghi molto richiesti e economicamente fiorenti, che offrono entrate da affitto stabili, bassi rischi di vuoto e apprezzamenti del valore per gli investitori.
Le posizioni B rappresentano un'opzione attraente per combinare prezzi moderati con alte opportunità di rendimento, ma sono associate a un rischio maggiore rispetto alle posizioni A.
Le posizioni C sono associate a prezzi più bassi, ma comportano rischi e tassi di vuoto più elevati, motivo per cui gli investitori dovrebbero prestare particolare attenzione in questo caso.
Cos'è una buona posizione immobiliare?
La scelta della giusta posizione immobiliare influisce in modo significativo sul rendimento e sulla sicurezza dell'investimento. Un criterio importante per il prezzo di affitto e il successo commerciale è la posizione della proprietà.
Nella decisione riguardante una posizione immobiliare, dovreste considerare sia gli obiettivi del vostro investimento sia il tipo di proprietà. Che si tratti di immobili residenziali o commerciali, ogni tipo ha requisiti e potenziali diversi. Un'analisi approfondita della posizione è quindi essenziale per trovare la posizione ottimale per le vostre esigenze.
Confronto tra posizioni A, B e C per investimenti
Le posizioni immobiliari vengono suddivise in diverse categorie che riflettono la rilevanza delle città per il mercato immobiliare. In Germania, la classificazione in posizioni A, B e C avviene principalmente in base al numero di abitanti e ad altri criteri. Questa classificazione offre una prima valutazione del potenziale di rendimento e rischio per gli immobili residenziali.
Le posizioni A sono spesso regioni economicamente fiorenti con alta domanda di abitazioni. Qui i prezzi delle proprietà e gli affitti sono generalmente elevati. Le città B come Lipsia e Dortmund offrono anch'esse un'alta domanda immobiliare, ma spesso con prezzi inferiori rispetto alle posizioni A. Nelle posizioni B, la domanda di abitazioni supera spesso l'offerta, il che porta a rendimenti stabili nonostante modesti aumenti dei prezzi.
Le posizioni C sono generalmente città con 100.000 a 250.000 abitanti e offrono una domanda immobiliare variabile. I prezzi delle proprietà nelle posizioni C possono comportare un rischio significativamente maggiore, poiché lo sviluppo del mercato è meno stabile. Queste differenze evidenziano che ogni categoria di posizione ha i propri vantaggi e svantaggi, che devono essere considerati in un investimento immobiliare.
Caratteristiche delle posizioni A
Le posizioni A si distinguono per la loro alta domanda e importanza internazionale. Queste metropoli offrono una posizione centrale e tranquilla, buoni collegamenti di trasporto e numerose opportunità di shopping nel centro.
Alta domanda e bassi rischi di vuoto
L'alta domanda nelle A-locations deriva dalla loro attrattività economica e dai vantaggi che offrono le metropoli. Questa domanda porta a un basso rischio di vuoto, poiché gli immobili in posizioni richieste sono sempre ambiti. Per gli investitori, ciò rappresenta il vantaggio di entrate da affitto stabili e di un investimento sicuro.
La concentrazione di posti di lavoro, offerte educative di alta qualità e opportunità abitative attraenti attira molte persone in queste aree. Questo garantisce un'alta densità di utilizzo e una domanda continua di immobili residenziali, mantenendo stabili i canoni di affitto e i prezzi degli immobili, in particolare nelle diverse aree.
Alti prezzi immobiliari e aumento di valore
I prezzi di acquisto nelle A-locations aumentano spesso in modo sproporzionato, poiché ci sono tre filoni di domanda: residenti della città stessa, persone dall'area circostante e investitori che desiderano investire capitale. Ad esempio, i prezzi per appartamenti di 80 metri quadrati a Monaco erano di 777.000 euro, ad Amburgo di 538.000 euro, a Francoforte di 482.000 euro e a Berlino di 349.000 euro.
Alti canoni di affitto nelle A-locations contribuiscono a far sì che gli investitori possano generare rapidamente i loro primi guadagni. Questi prezzi di affitto stabili e elevati rappresentano un vantaggio significativo per gli investitori che mirano a un rendimento sicuro.
Tuttavia, i costi di investimento nelle A-locations sono anch'essi elevati, e il margine di trattativa dei venditori è spesso limitato. Nonostante questi alti investimenti iniziali, le A-locations offrono rendimenti attraenti a lungo termine grazie all'aumento continuo del valore.
B-locations: il meglio di entrambi i mondi?
Le B-locations sono città di importanza nazionale e regionale significativa, con una popolazione compresa tra 250.000 e 600.000 abitanti. Queste città offrono prezzi di acquisto moderati e alte opportunità di rendimento, rendendole molto popolari tra gli investitori.
I seguenti paragrafi approfondiranno i vantaggi specifici delle B-locations.
Prezzi più moderati e buona infrastruttura
I prezzi immobiliari nelle B-locations sono moderati rispetto alle A-locations. I canoni di affitto nelle B-locations si aggirano intorno al 40-80% dei prezzi di punta delle A-locations. Questo equilibrio tra offerta di spazi abitativi e commerciali contribuisce all'attrattività di queste posizioni.
Gli investimenti in tecnologie moderne come la fibra ottica migliorano notevolmente l'infrastruttura in queste città. Occasioni possono essere trovate soprattutto nell'est della Germania e nella regione della Ruhr, sebbene qui il rischio sia spesso maggiore.
Alte opportunità di rendimento con basso rischio
Il rendimento lordo da affitto per immobili in Germania è in media del 2,5%. Nelle B-locations, il rendimento può essere leggermente più alto, anche se l'investimento è solitamente inferiore. Questo rende le B-locations particolarmente attraenti per gli investitori che cercano un equilibrio tra rischio e rendimento.
Tuttavia, i rischi nelle B-locations includono una domanda inferiore e meno trasparenza. L'aumento degli affitti dovrebbe almeno corrispondere al tasso di inflazione per garantire un rendimento positivo.
C-Lagen: Alternative convenienti con rischio
Le C-Lagen sono località con infrastrutture deboli e una forza economica bassa o moderata. Queste città hanno una rilevanza nazionale inferiore rispetto alle B-Städte e variano notevolmente nel loro sviluppo.
Prezzi immobiliari più bassi
I prezzi di acquisto per immobili in C-Lagen sono significativamente più bassi rispetto alle A-Lagen, offrendo agli investitori opportunità di ingresso attraenti. A Erfurt, i prezzi di acquisto per metro quadrato per appartamenti erano di 2.610 euro e a Mönchengladbach di 2.010 euro.
In confronto, nelle A-Lagen come Berlino e Monaco, i prezzi al metro quadrato erano di 5.570 euro e 8.172 euro rispettivamente. Questi prezzi più bassi rendono le C-Lagen particolarmente interessanti per gli investitori che cercano alternative a basso costo.
Rischi più elevati e tassi di sfitto
Tuttavia, nelle C-Lagen esiste un rischio maggiore di sfitto e di utilizzo ridotto, il che può compromettere la redditività degli investimenti immobiliari. L'emigrazione di giovani dalle C-Lagen è comune, poiché si trasferiscono in regioni economicamente più forti.
Questi cambiamenti demografici aumentano il rischio di sfitto e riducono l'attrattiva delle C-Lagen come investimento di capitale. Gli investimenti in queste aree dovrebbero quindi essere valutati con attenzione.
Analisi e valutazione della posizione
L'analisi della posizione è fondamentale per la valutazione di potenziali investimenti immobiliari. Fattori come i costi di manutenzione, i prezzi degli affitti e il rischio di sfitto sono decisivi per la scelta della posizione.
Le sezioni seguenti spiegheranno le differenze tra macro e micro posizione, nonché l'uso di rapporti di mercato e opinioni di esperti.
Macro posizione vs. Micro posizione
La micro posizione e la macro posizione sono i due principali tipi di posizioni che sono decisivi per la valutazione degli immobili. La macro posizione comprende aspetti come la posizione geografica, le infrastrutture e i dati demografici della regione.
Nella micro posizione viene esaminato l'ambiente immediato di un terreno, come la vicinanza a scuole, negozi, collegamenti di trasporto e offerte ricreative. Entrambi i livelli devono essere considerati nella valutazione della posizione.
Nella micro posizione viene esaminato l'ambiente immediato di un terreno, come:
la vicinanza alle scuole
opportunità di acquisto
collegamenti di trasporto
offerte per il tempo libero
Entrambi i livelli devono essere considerati nella valutazione della posizione.
Utilizzo di rapporti di mercato e opinioni di esperti
I rapporti di mercato offrono dati e analisi completi, fondamentali per gli investitori. Con le informazioni provenienti dai rapporti di mercato, gli investitori possono riconoscere tendenze e anticipare cambiamenti di mercato.
Gli esperti completano le analisi dei dati e forniscono valutazioni qualificate sulle condizioni di mercato. La combinazione di rapporti di mercato e opinioni di esperti fornisce una panoramica olistica che supporta gli investitori nelle decisioni.
Influenza dell'infrastruttura sulla posizione immobiliare
Le aree A presentano un'alta attività economica, un'ampia offerta educativa e quartieri attraenti. Infrastrutture come collegamenti di trasporto e opportunità di acquisto aumentano l'attrattiva delle aree A.
La breve raggiungibilità dei posti di lavoro e delle opportunità di acquisto porta molte persone a essere disposte a pagare affitti più elevati nelle aree A. In generale, si evidenzia che l'infrastruttura ha un'influenza decisiva sulla scelta della posizione immobiliare, in particolare per quanto riguarda le aree A e i prezzi degli affitti.
Prospettive future e sviluppi
Per il 2025 si prevede un aumento dei prezzi dal due al quattro percento per gli immobili residenziali, in particolare nelle aree urbane. Le aree urbane con alta domanda e spazio abitativo limitato stanno vivendo uno sviluppo aggressivo dei prezzi immobiliari e degli affitti.
Negli ultimi mesi, la BCE ha abbassato i tassi d'interesse, rendendo il finanziamento degli acquisti immobiliari più attraente e stimolando la domanda. Dopo un calo dei prezzi immobiliari, il mercato mostra da metà 2024 i primi segni di ripresa, grazie alla diminuzione dei costi di finanziamento.
Cosa raccomandiamo
Le A-locazioni sono per gli investitori immobiliari l'investimento più sicuro. Tuttavia, in questo caso il rendimento locativo è spesso più basso a causa dell'alto prezzo di acquisto. Per avere il meglio di entrambi i mondi, raccomandiamo un affitto concettuale come ad esempio il Co-Living. A tal fine, possiamo offrirvi proposte adeguate attraverso la nostra rete di costruttori.
Chi desidera acquistare a un prezzo inferiore, consigliamo la zona B. Anche qui abbiamo offerte corrispondenti per voi.