Immobili come investimento: Per chi conviene
Se un immobile rappresenta un investimento vantaggioso per lei può essere riassunto in una parola: "Sì!" Tuttavia, la realtà è più complessa. È fondamentale trovare l'oggetto giusto e avere la capacità finanziaria per finanziarlo. Non basta acquistare qualsiasi immobile. Deve assicurarsi di ricevere un'offerta che corrisponda ai suoi obiettivi.
In questo articolo scoprirà perché gli immobili sono un investimento attraente e a cosa deve prestare attenzione per prendere una buona decisione di investimento.
Il più importante a colpo d'occhio
Gli immobili offrono un aumento di valore stabile e entrate da affitto costanti, il che li rende un investimento attraente.
La posizione, sia micro che macro, gioca un ruolo decisivo nella stabilità e redditività di un immobile.
Un moltiplicatore di prezzo d'affitto realistico e una valutazione attenta del prezzo d'acquisto sono essenziali per verificare la redditività dell'investimento.
Una valutazione approfondita delle condizioni dell'immobile e piani di finanziamento realistici sono necessari per garantire la redditività di un investimento immobiliare.
Possiamo risparmiare questo articolo?
Considereremo tutti i fattori rilevanti che giocano un ruolo nella decisione. Dall'attrattiva del mercato immobiliare all'importanza della posizione fino alla valutazione delle condizioni dell'immobile: questo articolo la aiuterà a prendere una decisione informata. Quindi, immergiamoci più a fondo nella materia e illuminiamo gli aspetti principali di un investimento immobiliare.
Perché gli immobili sono un investimento attraente?
Gli immobili sono considerati un investimento sicuro e stabile nel valore, soprattutto in Germania, dove il mercato immobiliare è visto come affidabile e poco volatile.
Vantaggi:
· Rendimenti attraenti e costanti
· Sviluppo del valore a lungo termine
· Grande domanda: oltre 15 milioni di appartamenti in affitto in mano privata
La domanda se un immobile possa essere un investimento redditizio può quindi spesso ricevere una risposta positiva. La combinazione di stabilità, opportunità di rendimento e sviluppo del valore a lungo termine rende gli immobili un investimento molto attraente per molti investitori.
Quando conviene acquistare un immobile da investimento?
Quando conviene acquistare un immobile da investimento?Prezzo d'acquisto, posizione e statoL'acquisto di un immobile è sensato quandolangfristig gut vermietbarprezzo d'acquisto, posizione e stato
Cosa dovrebbero considerare gli investitori:
sono adeguati e l'immobileRealistische Kalkulationè facilmente affittabile a lungo termine.
· A cosa dovrebbero prestare attenzione gli investitori: um Risiken zu minimieren
·Orizzonte di investimento a lungo termineprotegge dalle fluttuazioni di mercato e offre una fonte di reddito stabile
Come investimento, un immobile è particolarmente vantaggioso quando rendimento, stabilità e rischio sono in un rapporto sano.
La posizione di un immobile influisce decisamente sul suo valore futuro e sull'ammontare del rendimento locativo. È fondamentale considerare la posizione al momento dell'acquisto di un immobile a reddito per la valorizzazione e per entrate locative stabili. La domanda di abitazioni in molte aree urbane contribuisce alla sicurezza e al potenziale aumento di valore degli immobili.
Gli acquirenti dovrebbero considerare due fattori nella valutazione della posizione: microposizione e macroposizione. La microposizione si riferisce all'ambiente immediato dell'immobile, mentre la macroposizione comprende la prospettiva regionale. Entrambi gli aspetti giocano un ruolo importante nella valutazione dell'immobile e nel suo futuro sviluppo di valore.
Le regioni in crescita e le posizioni A offrono spesso migliori opportunità di aumento di valore. La prospettiva del mercato immobiliare è spesso più favorevole nelle grandi città rispetto alle aree rurali senza un grande impatto da parte delle infrastrutture. In località in crescita, le possibilità di trovare rapidamente nuovi inquilini e quindi di ottenere un rendimento locativo costante sono maggiori.
Gli investitori dovrebbero quindi considerare sia le attuali che le future opportunità di crescita della regione nella scelta della macroposizione. Maggiore è la crescita della località, migliori sono le prospettive di aumento di valore e di entrate locative stabili.
Una microposizione positiva attira inquilini e può aumentare i prezzi degli affitti. La microposizione comprende l'ambiente immediato di un immobile, inclusi il quartiere, la strada e il rione. Aspetti importanti della microposizione sono il collegamento ai mezzi pubblici, l'accessibilità ai negozi e l'aspetto della strada.
La microposizione ha un'influenza diretta sul valore di mercato e quindi anche sul prezzo di vendita di un immobile. Criteri come la qualità delle infrastrutture e la disponibilità di opportunità ricreative determinano l'attrattiva della microposizione e dovrebbero essere considerati nella scelta dell'immobile.
Prima dell'acquisto, gli acquirenti dovrebbero esaminare attentamente le condizioni dell'immobile per identificare eventuali punti deboli. Ecco alcuni suggerimenti a cui prestare attenzione:
Danni da umidità
La microposizione ha un'influenza diretta sul valore di mercato e quindi anche sul prezzo di vendita di un immobile. Criteri come la qualità delle infrastrutture e la disponibilità di opportunità ricreative determinano l'attrattiva della microposizione e dovrebbero essere considerati nella scelta dell'immobile.
Condizioni dell'immobile: rudere o sostanza solida?
Prima dell'acquisto, gli acquirenti dovrebbero esaminare attentamente lo stato dell'immobile per identificare eventuali punti deboli. Ecco alcuni consigli a cui prestare attenzione:
Feuchtigkeitsschäden, che possono diventare visibili attraverso giunti screpolati o formazione di muffa negli interni.
Fessure nei muri o nei soffitti, che potrebbero indicare problemi strutturali.
Ilstato delle finestre e delle porte, per garantire che siano ben isolate.
Laqualità degli impianti di riscaldamento e climatizzazione, per stimare i costi futuri.
La pulizia e la manutenzione generale del terreno, che può indicare la manutenzione della proprietà.Tali danni possono non solo ridurre l'attrattiva della proprietà, ma anche causare elevati costi di ristrutturazione.
Un altro aspetto importante è l'età dell'impianto di riscaldamento, poiché i sistemi obsoleti possono comportare costi elevati. Gli acquirenti dovrebbero quindi prestare attenzione affinché l'impianto di riscaldamento sia aggiornato. Un
perizia sul valore e sulla ristrutturazionePerizie di valore e di ristrutturazionepuò aiutare a determinare i costi di ristrutturazione previsti ed evitare brutte sorprese.
I costi per ampi lavori di ristrutturazione possono arrivare fino a 1.200 euro per metro quadrato di superficie abitabile. Pertanto, è importante controllare attentamente lo stato dell'immobile prima dell'acquisto, per prendere una decisione informata e garantire la redditività dell'investimento.
Valutazione del prezzo di acquisto per immobili da investimento
IlMoltiplicatore del prezzo di affittosi ottiene da:
Prezzo di acquisto (incl. spese accessorie) ÷ affitto annuo netto
→ Mostra quanti affitti annuali sono necessari per il rifinanziamento.
Calcolo del rendimento:
Entrate da affitto annuali - costi correnti =Rendimento netto– una grandezza centrale per valutare la redditività.
Un moltiplicatore del prezzo di affitto realistico e un calcolo del rendimento ben fondato aiutano a determinare ilprezzo di acquisto equoper pianificare in modo sicuro gli investimenti.
Mietpreismultiplikator e la sua importanza
Il Mietpreismultiplikator mostra quante volte l'affitto netto annuale è incluso nel prezzo d'acquisto – e se il prezzo è adeguato.
Valori di riferimento:
· Ø Germania:20–25
· Zone di pregio:da 20 a 35
· Zone periferiche:circa 15
Più basso è il moltiplicatore, più conveniente è l'immobile rispetto ai ricavi da locazione – e migliore è il potenziale rendimento.
Rendimento e rischio: una valutazione
Un rendimento di2,5 fino al 4 %è considerato standard per gli investimenti immobiliari. Si mira a un rendimento locativo netto di almeno il 3,5 % per garantire la redditività di un investimento. Il rendimento locativo netto offre una base decisionale più accurata rispetto al rendimento locativo lordo, poiché tiene conto dei costi operativi e delle spese accessorie dell'acquisto.
Il rischio e il rendimento dipendono fortemente dalla posizione dell'immobile. Gli investitori in posizioni richieste devono aspettarsi prezzi di acquisto più elevati con rendimenti inferiori. Nelle città di classe B e C, nonostante prezzi di acquisto più bassi, possono essere ottenuti rendimenti comparabili a quelli delle città di classe A, ma queste posizioni sono considerate anche più rischiose.
Finanziamento di immobili da investimento
La presenza di capitale proprio, circa il 10% fino al 30% del prezzo di acquisto, è importante per un finanziamento immobiliare di successo. Gli investitori dovrebbero coprire con capitale proprio almeno lespese accessorie di acquisto .L'immobile già esistente e privo di debiti può essere utilizzato come garanzia nel finanziamento edilizio.
È necessaria una calcolazione prudente per essere pronti a eventuali variazioni dei tassi d'interesse. È importante pianificare attentamente il finanziamento e considerare possibili variazioni dei tassi per garantire la redditività della previdenza pensionistica e dell'investimento.
Finanziamento di un immobile secondario
Il finanziamento di un immobile secondario è facilitato se la casa principale è già (parzialmente) priva di debiti e se c'è un reddito stabile. Un immobile privo di debiti può servire come garanzia e migliorare le condizioni del prestito.
È importante valutare attentamente le possibilità e i rischi finanziari prima di acquistare un immobile secondario.
Vantaggi di un immobile come investimento
Gli immobili sono investimenti durevoli e spesso sono consideratiuna protezione contro l'inflazione, poiché gli affitti di solito aumentano con l'inflazione. Offrono inoltrefonti di reddito passivoattraverso i redditi da locazione, che contribuiscono alla sicurezza e all'indipendenza finanziaria.
Gli immobili sono un elemento importante per un portafoglio di investimenti equilibrato e resistente alle crisi.
Vantaggi e svantaggi degli immobili da investimento
Parti del Saarland, della Ruhr e molte regioni rurali dell'est della Germania mostrano, ad esempio, un rapido declino demografico. Si crea un rischio di concentrazione quando una parte significativa del patrimonio viene investita in un'unica proprietà, il che limita la diversificazione del rischio. Tuttavia, una selezione e gestione accurata dell'immobile possono minimizzare i potenziali rischi di un investimento.
I vantaggi fiscali, come le ammortizzazioni sui costi di acquisizione, rappresentano un incentivo significativo per molti investitori a investire in immobili. Le aliquote fiscali personali del 42% o superiori aumentano l'attrattiva degli investimenti immobiliari dal punto di vista fiscale.
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