Affittare correttamente: I migliori consigli per i locatori

Come si affitta correttamente la propria proprietà? In questo articolo offriamo consigli chiari e pratici su come affittare con successo e in modo legale la vostra proprietà. Imparerete come stabilire il prezzo di affitto ottimale, redigere un contratto di affitto a prova di errore, selezionare i giusti inquilini e effettuare una consegna dell'appartamento senza intoppi. Immergetevi e scoprite tutti i passaggi e i dettagli importanti per avere successo come locatore.

Il più importante a colpo d'occhio

• Il più importante a colpo d'occhio

• Un contratto di locazione chiaramente definito è essenziale per evitare controversie legali e garantire trasparenza.

• La determinazione di un prezzo di affitto realistico è fondamentale per il successo dell'affitto e influisce sulla soddisfazione a lungo termine degli inquilini.

• Un'esposizione accattivante e appuntamenti per le visite ben organizzati contribuiscono anch'essi in modo significativo al successo.

• Un contratto di affitto chiaramente definito è essenziale per evitare controversie legali e garantisce trasparenza.

Den optimalen Mietpreis bestimmen

Una selezione accurata degli inquilini riduce il rischio di insolvenze e promuove un rapporto di locazione positivo.

In molte città il freno agli aumenti degli affitti garantisce che gli affitti non possano superare un importo stabilito. Questo è particolarmente importante in situazioni di mercato immobiliare teso, per stabilire un prezzo di affitto equo e legalmente sicuro. La determinazione di un prezzo di affitto adeguato è fondamentale non solo per il successo della conclusione del contratto di locazione, ma anche per la soddisfazione a lungo termine dei vostri inquilini.

Un'esposizione accattivante e appuntamenti di visita ben organizzati contribuiscono in modo significativo al successo.

Mietvertrag gestalten

A determinate condizioni, è possibile affittare sopra il prezzo di mercato, ad esempio in caso di nuove costruzioni o ammodernamenti completi. Si consiglia una consulenza legale.

Vermietung über dem Mietspiegel

Determinare il prezzo di affitto ottimale

Tuttavia, ci sono eccezioni che consentono di richiedere affitti più elevati:

1. Appartamenti di nuova costruzione

Gli appartamenti di nuova costruzione offrono spesso comfort moderni e sono energeticamente efficienti, il che li rende particolarmente attraenti per gli inquilini. Poiché non rientrano nel limite degli affitti, i proprietari possono qui richiedere affitti più elevati. Questo può essere particolarmente vantaggioso in quartieri popolari o in aree emergenti, dove la domanda di appartamenti moderni è alta.

2. Ristrutturazione completa

Nelle ristrutturazioni complete che aumentano significativamente il valore abitativo, i proprietari possono anche richiedere affitti più elevati. Ciò include misure come la riqualificazione energetica, l'installazione di nuovi sistemi di riscaldamento o la modernizzazione di bagni e cucine. Questi investimenti possono non solo aumentare il rendimento locativo, ma anche migliorare l'attrattiva dell'immobile sul mercato.

3. Affitto precedente

L'affitto precedente si riferisce all'affitto concordato prima dell'introduzione del limite degli affitti. Se questo era superiore all'affitto comparativo attuale, può continuare a servire come base. Questo offre ai proprietari la possibilità di rinnovare i contratti di locazione esistenti senza dover abbassare l'affitto.

4. Limite massimo degli affitti in aree senza limite degli affitti

Nelle regioni senza limite degli affitti, i proprietari hanno maggiore libertà nella determinazione dell'affitto. Qui possono adattare gli affitti a loro discrezione, purché siano in linea con il mercato. Tuttavia, un'analisi di mercato approfondita è fondamentale anche in questo caso per stabilire il prezzo di affitto ottimale.

5. Affitto arredato e soggiorni temporanei

Gli appartamenti arredati sono particolarmente popolari tra i viaggiatori d'affari o le persone che necessitano di un alloggio solo per un periodo limitato. Questo tipo di affitto consente di richiedere un prezzo di affitto più elevato, poiché gli inquilini beneficiano dell'arredamento e della flessibilità.

6. Giustificazione dell'affitto con appartamenti comparabili

La giustificazione dell'affitto con appartamenti comparabili è un mezzo efficace per chiarire ai potenziali inquilini la ragionevolezza del prezzo di affitto. Confrontando con appartamenti simili nella zona, i proprietari possono sostenere le loro aspettative di prezzo. Questo crea trasparenza e fiducia tra gli interessati all'affitto, facilitando il processo di locazione.

Tuttavia, si prega di notare che l'applicazione del limite degli affitti varia da stato a stato e non viene applicata in modo uniforme in Germania.

Selezionare attentamente gli inquilini

La scelta del giusto inquilino è un ulteriore passo fondamentale nell'affitto. Gli inquilini solvibili sono preferiti, poiché garantiscono pagamenti puntuali dell'affitto. Di solito, viene effettuato un controllo del credito tramite la SCHUFA o agenzie di informazioni simili, per verificare la capacità di pagamento degli interessati e degli inquilini.

La valutazione del credito avviene tramite il metodo di scoring, che misura l'affidabilità finanziaria di una persona. Inoltre, i precedenti locatori possono rilasciare un certificato di assenza di debiti d'affitto, che attesta che l'inquilino non ha debiti d'affitto aperti. Una selezione attenta degli inquilini riduce il rischio di insolvenze e controversie.

Creare un'esposizione

Un'esposizione accattivante è spesso la prima impressione che i potenziali inquilini hanno della vostra proprietà.

Un'esposizione è una descrizione completa di un immobile, che include sia foto che dettagli centrali sulla posizione, lo stato e le dotazioni.

Un'esposizione ben riuscita dovrebbe presentare le informazioni più importanti in modo chiaro, come:

• Prezzo di offerta

• Tipo di immobile

• Anno di costruzione

• Numero di stanze

Le foto nell'esposizione dovrebbero idealmente essere scattate alla luce del giorno e mostrare l'immobile in uno stato ordinato. Un'esposizione ben progettata aumenta la visibilità e attira più inquilini qualificati.

Organizzare appuntamenti per le visite

Una visita ben organizzata è fondamentale per convincere i potenziali inquilini. È consigliabile fissare appuntamenti per visite singole invece di visite di massa, per poter rispondere meglio agli interessati. Pianificate almeno un'ora per ogni appuntamento di visita, per avere tempo sufficiente per domande e appunti.

Mantenete l'appartamento pulito, ordinato e privo di oggetti personali, per lasciare un'impressione positiva sugli interessati. Considerate di fare una prova con qualcuno prima della visita, per testare la durata e i punti principali.

Nella pianificazione degli appuntamenti, è importante che le visite si svolgano idealmente nel fine settimana, per sfruttare la luce del giorno. Un consiglio importante è pianificare gli orari in anticipo.

Deposito cauzionale e primo mese di affitto da garantire

La garanzia del deposito cauzionale e del primo mese di affitto è un passo importante prima della consegna dell'appartamento. Il deposito cauzionale dovrebbe essere garantito prima della consegna dell'appartamento, per coprire eventuali pretese del locatore. I locatori possono rifiutare la restituzione del deposito se ci sono debiti d'affitto o riparazioni non effettuate.

Un verbale di consegna all'ingresso e all'uscita può aiutare a garantire le pretese sul deposito cauzionale. La giurisprudenza prevede un termine di riflessione fino a sei mesi per la restituzione del deposito cauzionale. Questo dà al locatore tempo sufficiente per verificare eventuali danni o pagamenti in sospeso.

Condurre in modo ottimale la consegna dell'appartamento

Una consegna attenta dell'appartamento è importante per evitare conflitti futuri. Un verbale di consegna documenta danni e difetti, il che è rilevante per il rimborso del deposito cauzionale. Il verbale dovrebbe contenere foto o video per documentare i difetti riscontrati.

Non esiste un formato legalmente obbligatorio per un verbale di consegna, tuttavia dovrebbe contenere tutte le informazioni rilevanti. La copia firmata del verbale serve come prova in caso di controversia. I contatori per acqua, elettricità e gas devono essere letti insieme al momento della consegna.

Aspetti fiscali della locazione

Affittare un appartamento ha anche conseguenze fiscali che devono essere considerate. I redditi da locazione devono essere tassati, anche per affitti a breve termine tramite piattaforme come Airbnb. Se i redditi da locazione sono in sospeso in un anno, non devono essere tassati fino a quando il pagamento non è effettivamente ricevuto.

I locatori possono dedurre varie spese per l'immobile affittato come spese pubblicitarie, ad esempio i costi di ristrutturazione e gli interessi sui prestiti. Le perdite da locazione possono essere compensate con altri redditi, il che può ridurre l'onere fiscale. Anche il fondo per la manutenzione può essere dedotto come spesa pubblicitaria, non appena i pagamenti vengono effettuati.

Nella locazione a familiari, deve essere richiesta almeno il 50 percento del canone d'affitto abituale per poter dedurre tutte le spese pubblicitarie. Per le nuove costruzioni, dal 2023 è prevista una deduzione speciale che consente ai locatori di dedurre fino al 5 percento dei costi di costruzione nei primi quattro anni. L'ammortamento degressivo consente di ammortizzare annualmente il 5 percento dei costi di acquisizione per sei anni, ma solo per edifici residenziali di nuova costruzione.

Anche per gli immobili esistenti ci sono possibilità di un'ammortizzazione più elevata. I locatori possono ad esempio beneficiare dell'ammortamento lineare, che consente di ammortizzare annualmente il 2 percento dei costi di acquisizione per un periodo fino a 50 anni. Inoltre, c'è la possibilità di dedurre fiscalmente le misure di modernizzazione, se queste aumentano significativamente il valore abitativo dell'immobile. Queste includono ristrutturazioni energetiche, il rinnovo dei sistemi di riscaldamento o ristrutturazioni complete di cucina e bagno. Una perizia sulla durata residua dell'utilizzo offre anche la possibilità di un'ammortizzazione ancora più elevata. Questi vantaggi fiscali possono contribuire in modo significativo alla redditività della locazione e aiutare a ridurre il carico finanziario derivante da investimenti necessari.

Considerare la gestione immobiliare

Una gestione immobiliare può sollevare i locatori da molte incombenze e occuparsi della gestione quotidiana dell'immobile. Questo include la gestione delle richieste degli inquilini e la fissazione di appuntamenti. Una gestione immobiliare professionale possiede le competenze necessarie per ottimizzare la locazione e preservare il valore dell'immobile.

Affidare a una gestione immobiliare consente anche una ricerca professionale di inquilini, aumentando la probabilità di trovare inquilini idonei. Tuttavia, i costi per una gestione immobiliare possono essere elevati e influire negativamente sulla redditività della locazione.

Inoltre, i locatori perdono parte del controllo sul loro immobile, il che può portare a conflitti se la gestione immobiliare non agisce nel migliore interesse del locatore.

Terminare un contratto di locazione

La cessazione di un contratto di locazione può diventare necessaria per vari motivi. Un locatore può disdire il contratto di locazione in modo ordinario se ha bisogno dell'immobile per sé o per i propri familiari. Il termine per una disdetta ordinaria è di solito di tre mesi, ma può variare a seconda della durata della locazione.

È possibile una disdetta senza preavviso se l'inquilino è in ritardo con più di due canoni mensili. Inoltre, un inquilino può essere disdetto senza preavviso se disturba ripetutamente la quiete condominiale. In caso di bisogno personale, il locatore deve fornire motivi giustificabili per giustificare la disdetta.

Come possiamo aiutarti

Offriamo servizi di consulenza completi in materia di locazione e ti supportiamo in tutte le domande e problemi. Se acquisti un immobile da noi, ci occupiamo di tutto anche dopo l'acquisto: dalla locazione alla gestione fino alla manutenzione.

Il nostro obiettivo è rendere il processo di locazione il più semplice e privo di stress possibile.